세운4구역 개발이익, 누가 가져갈까

2025년 11월18일 서울 종로구 세운4구역(오른쪽 빈터) 일대 모습. 종로 건너편으로 종묘가 한눈에 보인다. 김진수 선임기자 [e-mail]

서울 종묘 앞 세운4구역은 20년 넘게 표류한 개발지다. 조선왕조 500년의 제례의식이 이어진 유네스코 세계유산 종묘 앞 경관을 둘러싸고 논란이 오랫동안 지속된 곳이기도 하다. 한때 지상 20층으로 타협점을 찾았던 세운4구역 재개발 사업은 2021년 오세훈 서울시장이 돌아온 이후 ‘녹지생태도심 재창조’라는 외피를 입은 서울시의 일방적 용적률 상향 추진으로 급변침하고 있다.

모두가 다시 고층 빌딩에 가려질 종묘의 경관 문제를 말하는 때, 한겨레21은 세운4구역 개발의 진짜 문제가 어쩌면 다른 곳에 있는 것은 아닐지 취재했다. 높이가 두 배 가까이 치솟는 세운4구역 개발계획 변경은 인과적으로 개발이익 역시 두 배 늘어난다는 의미를 지닌다. 그 초과 이익은 누가 가져가는 것일까, 라는 질문에 초점을 두고 탐사했다.

한겨레21 취재 결과, 용적률 상향에 따른 세운4구역 개발이익은 특정 민간 개발업자에게 집중될 가능성이 큰 것으로 드러났다. 서울시는 이 초과이익을 환수할 최소한의 장치조차 없이 개발 질주를 시작했는데, 이 문제는 가려진 채 종묘의 경관 훼손만 거론된다.

한겨레21은 정책-토지 매집-개발이익이 하나로 이어지는 세운4구역 개발 메커니즘과 더 높고 화려한 건물의 그림자에 갇힐 종묘의 운명, 그리고 오랜 세월 세운상가 일대를 삶의 터전으로 지켜온 상인과 세입자들이 맞이한 개발 풍경을 두루 살폈다.

김완 기자 [e-mail]·채윤태 기자 [e-mail]·박준용 기자 [e-mail]

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