살(買) 것인가, 살(住) 것인가

서울중앙지법 ‘주거권이 재산권보다 우선’ 이례적 판결
‘주거 불안’ 속 일반인의 ‘주거권은 인권’ 인식도 커져

여기 오래된 질문이 하나 있다. 집은 사는 것일까, 사는 곳일까. 사는 것이라는 이들에게 집은 비싼 상품이고, 늘 갖고 싶은 욕망의 대상이며, 지속적으로 불려나가야 하는 재산이다. 그러나 사는 곳이라는 이들에게 집이란 안식처고, 늘 머물고 싶은 공간이며, 안정적이어야 할 생활 터전이다. 지금까지 한국 사회에서 이 질문에 대한 유일한 정답은 ‘사는 것’이었다. 재개발 지역에서 쫓겨난 철거민, 거리를 헤매는 노숙인, 판자촌에 사는 도시 빈민 등 소수가 ‘사는 곳’이라고 항변했지만 번번이 묵살당했다. 이렇게 절대적인 사회적 합의를 등에 업은 정부는 계속 집값을 띄웠다. 집주인의 재산 가치는 오르고, 아직 내 집을 갖지 못한 세입자에게도 인생 역전의 기회는 남아 있었으며, 정부는 인기를 얻었다. 그러나 최근 들어 공고했던 ‘집 동맹’에도 차츰 균열이 생기고 있다. 주거 불안이 심해지면서 집주인, 세입자 가릴 것 없이 집을 사는 곳으로 받아들이기 시작한 것이다. 재산인 집의 가치를 지키고 불릴 권리만큼, 주거지인 집을 안정적으로 마련하고 거주할 권리도 보장받기를 원한다는 의미다. 그런데도 정부는 여전히 ‘한국인의 정서상 집값은 계속 올라야 한다’는 낡은 레퍼토리를 반복하며 주거 기반을 무너뜨리는 정책만 펴고 있다. 과연 집을 바라보는 현재 한국인의 정서는 어떠한지 이 들여다봤다. 정부의 착각은 예상보다 컸고 위험했다. _편집자

서울 서초동의 24평(78.6㎡)짜리 낡은 연립주택은 노부부에게 남은 유일한 재산이었다. 꽤 넉넉했던 살림은 4남매를 키우며 계속 줄기만 했다. 그래도 내 집에 현금 5천만원이 있으니 둘이 세상을 떠날 때까지는 살 수 있겠다, 부부는 생각했다.

“주거지 마련 때까지 쫓아내지 마라”

모든 개인에게는 적절한 집에서 안정적으로 살 권리가 있다는 인식이 확대되고 있다. 주거 문제를 개인의 몫으로 돌리던 한국 사회에서 나타나고 있는 변화다. 그러나 정부 정책은 일반인들의 인식변화를 전혀 좇아가지 못하고 있다. 한 세입자가 강제퇴거에 항의하고 있다.한겨레 자료

삶은 한순간에 무너져내렸다. 7년 전, 남편(76)이 뇌졸중으로 쓰러졌다. 5천만원이 고스란히 치료비로 사라졌다. 사업을 하는 큰아들은 집에 손을 댔다. 2006년 큰아들은 부모의 연립주택을 담보로 은행에서 1억9500만원을 빌렸다. 할머니(74)가 “집은 안 된다”며 말렸지만 소용이 없었다. 그는 2년 뒤 제2금융권에서 빚을 1억6천만원 더 냈다. 빚은 빚을 낳았다. 큰아들은 이자를 갚으려고 고리의 대부업체까지 찾았다. 할머니 이름의 빚은 5억원까지 늘었고, 한 달 이자는 200만원을 넘었다. 이자가 6개월간 밀리자 금융회사는 지체 없이 연립주택을 경매에 넘겼다. 결국 지난 6월 노부부는 전부이던 집을 잃었다. 그러나 할머니는 산소호흡기를 달고 의식 없이 누워 있는 남편을 데리고 갈 곳이 없었다. 4남매는 제 살기에도 빠듯했고 월세방을 구할 보증금도 없었다. 새로운 집주인이 찾아와 “남의 집에서 언제까지 살 거냐”며 거친 말을 쏟아내도 “못 나간 내가 죄인이다”라며 머리만 조아렸다. 집주인의 요청으로 노부부의 짐을 빼려고 찾아온 법원 직원들도 딱한 처지를 보고 그냥 돌아갔다. 결국 집주인은 “자신의 집에서 노부부를 내보내달라”며 법원에 ‘집행에 관한 이의’ 신청을 냈다.

그러나 집주인의 요구는 받아들여지지 않았다. 서울중앙지방법원 민사51단독의 손흥수 판사는 지난 10월22일 “강제집행의 조치가 채권자(집주인) 보호의 필요성을 충분히 고려한다 하더라도 채무자(노부부)에 대한 인도주의적 견지에서 선량한 풍속에 반하여 허용되지 않는다 할 것이다”라며 집주인의 신청을 기각했다. 노부부가 안전한 주거지를 마련할 때까지는 머물게 해줘야 한다는 취지였다. 채무자의 인권을 위해 채권자의 재산권 행사를 당분간 제한한 법원의 판단은 매우 이례적이다. 한국의 법체계는 소유자의 재산권 보호에 초점이 맞춰져 있고, 법원도 그에 따라 판단해온 까닭이다.

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재판부는 우리나라 민사집행법에는 채권과 동산을 제외한 부동산에 대해서는 채무자의 보호 조항이 없는 터라, 그에 관한 조항이 있는 독일 민사소송법에서 판단의 근거를 찾았다. 재산권보다 인권을 존중한 재판부의 판단은 일반인들의 상식과도 맞아떨어진다. 이 설문조사 전문기관인 두잇서베이에 의뢰해 4357명에게 물었더니, 55.2%의 응답자가 ‘집주인이 손해를 보더라도 인도주의적 차원에서 노부부가 당분간 연립주택에서 지낼 수 있게 해야 한다’고 답했다. ‘집주인의 정당한 권리 행사를 위해 노부부를 연립주택에서 바로 내보내야 한다’는 응답은 26%에 불과했다.

헌법학자들 “헌법 제35조 3항 주거권 포함”

이 대목에서 아직은 우리 사회에서 낯선 개념인 주거권에 대한 일반인들의 인식을 엿볼 수 있다. 재판부가 드물게 인정한 ‘인권적 관점에서 노부부가 현재의 집에 당분간이나마 살 권리’는 주거권 개념과 맞닿아 있기 때문이다. 국제사회에서 통용되는 주거권이란 모든 사람이 적절한 주거를 공급받고, 이를 안정적으로 점유할 인간의 기본권을 말한다. 한마디로 불안하게 살지 않을 권리다. 우리나라 헌법이 보장하는 재산권과 달리, 주거권은 헌법이나 법률에 구체적으로 명시되지는 않았다. 그러나 ‘모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 권리’(헌법 제35조 3항), ‘행복을 추구할 권리’(헌법 제10조), ‘인간다운 생활을 할 권리’(제34조 1항) 등에 주거권의 내용도 포함돼 있다는 게 다수 전문가의 의견이다. 권대우 한양대 법학전문대학원 교수의 설명이다. “주거권은 (인간다운 생활을 할 권리인) 생존권적 기본권이라 할 수 있다. 우리 헌법은 국민의 주거권 보장을 국가의 의무로서 명시하고 있지는 않다. 그러나 그렇게 해야 한다고 주장할 충분한 근거는 있다고 본다.”

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“지금은 집이 있는 하우스푸어에 대해서도 주거권을 보장하는 차원에서 대책이 필요하다는 이야기가 나올 정도로 분위기가 달라졌다. 이제 주거권이 보편적 권리 개념으로 자리잡았음을 보여주는 것이다.” -홍인옥 도시사회연구소 소장

실제로 일반인들은 정부의 주거 보장에 대한 욕구가 높았다. 설문조사에서 ‘현대사회에서 적절한 주거(주택)를 마련할 책임은 누구에게 있을까’라는 질문에 8.4%(368명)만이 ‘오로지 개인의 책임’이라고 응답했다. 53.4%(2351명)는 ‘일차적으로는 개인 책임이지만 취약계층의 주거 마련은 정부가 책임져야 한다’고 했고, 27.2%(1197명)는 ‘정부가 모든 구성원의 주거 마련을 책임져야 한다’는 견해를 나타냈다. ‘현재 점유하고 있는 주택에 안정적으로 거주할 권리가 있다고 보느냐’는 질문도 던졌다. ‘그렇다’(42.6%)는 응답이 ‘아니다’(40.7%)라는 응답을 조금 웃돌았다. 임대차계약 기간이 끝났다는 이유만으로 세입자를 내쫓아서는 안 된다고 보는 응답자가 더 많은 것이다. 불가피하게 집 소유주의 재산권과 점유자의 주거권이 충돌할 때는 ‘재산권을 더 존중해야 한다’는 의견(19.5%)과 ‘주거권을 더 존중해야 한다’는 의견(19%)이 팽팽하게 맞섰다. 그러나 ‘상황에 따라 우선순위가 다르게 판단되어야 한다’는 의견(50.6%)이 압도적으로 많았다. 다수가 헌법에 명시되지 않은 주거권을 헌법이 보장하는 재산권만큼 중요하게 보고 있다는 뜻이다. 철거민, 노숙인, 도시 빈민 등 소수의 생존권 정도로 여겨지던 주거권이 모든 개인에게 적용돼야 할 보편적 권리로 인식되기 시작한 것이다.

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홍인옥 도시사회연구소 소장은 달라진 분위기를 이렇게 설명했다. “유럽 국가나 미국과 달리 한국에서는 개인이 집을 책임지는 게 당연했다. 그러나 지금은 집이 있는 하우스푸어에 대해서도 주거권을 보장하는 차원에서 대책이 필요하다는 이야기가 나올 정도로 분위기가 바뀌었다. 이제 주거권이 보편적 권리 개념으로 자리잡았음을 보여주는 것이다.”

청년층 등 다수가 신주거빈곤층

인식이 왜 달라진 걸까. 홍 소장은 ‘주거 불안’의 확산을 첫 번째로 꼽았다. “부동산 시장이 빠르게 식어가고 있다. 새로운 경험이다. 지금까지 주거 불안은 취약계층이나 세입자의 몫이었다면 이제는 그 불안이 중산층까지 확산됐다. 집값 상승에 대한 기대심리는 줄어든 반면 현실적으로 소득 대비 주거비 부담은 급증하면서 중산층의 공포가 커지고 있다. 그러다보니 주거 문제가 삶의 질을 좌우한다는 인식이 생겨난 것 같다.”

김수현 세종대 도시부동산대학원 교수의 진단도 비슷하다. “주거 상황이 불만스러우니 주거권에 대한 이야기도 나오는 거다. 고도성장기에는 젊은 사람들이 적당한 때 일을 구하고 적당한 때 집을 사고 하는 게 전형적인 과정이었다. 그러나 지금은 젊은 층이 집 사기를 포기해버리고 (집을 물려받기 위해) 부모가 죽기를 기다리는 비극적인 상황이 됐다. 예전엔 판자촌 같은 데 사는 이들을 주거빈곤층이라 했다면 지금은 청년층을 비롯한 다수가 신주거빈곤층이다.” 더 이상 감당할 수 없다는 개인의 주거 불안이 안정적 주거에 대한 사회적 요구로 표출되고 있다는 뜻이다.

실제 주거 기반은 전방위적으로 악화되고 있다. 전세보증금은 개인이 지불 가능한 수준을 뛰어넘은 지 오래다. 국토교통부가 지난 5월 발표한 ‘2012년 주거실태조사’를 보면, 지난해 전국 주택의 전세 가격은 2년 전보다 49.7%나 급등했다. 주택 가격 상승에 대한 기대를 접은 집주인들이 이자소득이라도 얻기 위해 전셋집을 월셋집으로 돌리고 있는 게 주된 배경이다. 그 결과 세입자의 임대료 부담이 가중되고 있다. 세입자의 평균 월소득 대비 임대료 비중은 2010년 26.4%(수도권 기준)에서 지난해 30.5%까지 늘었다.

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비싼 주거비를 마련했다 하더라도 늘 불안에 떨어야 한다. 전국 세입자 가구는 지금까지 평균 4번 이사를 다녔다. 현재 집에서 거주한 평균 기간은 4.2년에 불과하다. 집에 짓눌려 지내긴 집주인들도 마찬가지다. 수도권의 자기 집에서 거주하는 소유주가 떠안고 있는 금융기관 대출금은 평균 8017만원이다. 주택 가격의 25.6%가 빚이다. 2년 전(24.6%)보다 늘었다. 여전히 비싼 집값 탓이다.

아직 절대적 주거 빈곤 상태에 놓인 취약계층도 많다. 최저주거 기준(최소 주거면적, 용도별 방의 개수, 안전성 등 ‘주택법’이 정한 주거생활의 최소 기준)에도 못 미치는 집에 사는 취약계층은 여전히 127만 가구에 이른다.

‘주택시장 활성화’만 생각하는 정부

사회가 주거 불안을 방치한 대가는 혹독하다. 피해가 당사자에게만 국한되지 않는다. 안정적으로 살 권리가 모두에게 제공되지 않으면 모두가 재산을 지킬 권리도 보호받기 어려워진다. 갈 곳 없는 세입자가 집을 계속 점유하거나 비싼 전·월세 임대료를 버티지 못한 세입자가 세를 내지 않으면 소유주의 재산권은 침해받기 마련이다. 손흥수 판사의 말이다. “현재는 달리기를 하다 넘어진 사람들을 위한 안전망이 없다. 그러니 채무자에 제일 가까운 채권자에게 책임을 지고 희생을 하라고 할 수 밖에 없다. 원래는 사회가 나눠졌어야 할 책임이다.”

독일·프랑스·영국 등은 임대차계약 기간을 장기로 정하거나 임대료 상한을 통제해 세입자의 주거권을 철저하게 보호하고 있다. 한국에선 아늑한 집에서 안정적으로 생활하는 사람(왼쪽)이 있는가 하면, 갑작스러운 철거로 집에서 쫓겨나 거리를 헤매는 사람도 있다.한겨레 강재훈, 윤운식

장기적으로는 일본이 한국의 우울한 미래가 될 수밖에 없다는 비관적인 전망도 있다. 일본은 1990년대 부동산 경기가 침체되자 단기적인 가격 띄우기에 집중했다. 그러나 정책 실패의 부작용으로 국민의 주거 불안은 극에 달하고 경제는 침체의 늪에 빠졌다. “집 구입비나 임대료를 소득으로 마련할 수 있는 사회가 되지 않으면 소비를 늘릴 수도 없고, 경기를 회복시킬 수도 없고, 결혼과 출산을 할 수도 없다. 지금처럼 집주인과 세입자, 청년층과 노년층 가릴 것 없이 집의 인질이 되는 상태가 지속되면 우리 사회는 일본처럼 아무것도 할 수 없게 되는 것이다.” 김수현 교수의 설명이다.

그런데도 정부는 여전히 태평하기만 하다. 주거 안정을 보장할 의지 따위는 없어 보인다. 정부의 시선은 오로지 주택시장의 안정에 꽂혀 있다. 주춤한 주택시장을 활성화해야 집을 가졌거나 가지려는 국민이 부자가 될 수 있을 뿐 아니라, 하우스푸어를 짓누르는 가계부채나 렌트푸어를 괴롭히는 전세 대란 문제도 해결된다는 논리다. 해법 역시 주택의 양적 공급 확대와 가격 올리기다. 지금까지 주거 안정을 허물어온 주범인 주택 가격 띄우기가 주거 안정을 가져올 대안으로 변신한 것이다. 주거 문제의 심각성을 눈치챈 박근혜 대통령이 후보자 시절부터 주거권 실현을 위한 수단으로 ‘보편적 주거복지’를 약속하기는 했다. 그러나 정권을 잡은 뒤 내놓은 정책은 하나같이 요란한 빈 수레다(40~41쪽 기사 참조). 변창흠 세종대 교수(행정학)는 이렇게 지적했다. “지금까지 주택정책은 경제정책, 도시정책, 부동산 개발정책으로만 여겨져왔다. 그러나 주거 불안이 가중되고 사회복지 요구가 증가함에 따라 주택정책도 복지정책의 일환으로 재평가할 필요가 있다. 그런데도 정부는 여전히 주택시장의 정상화를 최우선 목표로 설정하고 있다. 이는 모두의 주거 안정과 상충된다.”

재계약으로 씨름하지 않는 선진국

이제 무엇부터 해야 할까. 전문가들은 주택정책의 목표 전환에서 출발해야 한다고 입을 모은다. 정부가 주택시장 안정이 아닌 국민의 주거 안정을 최우선 과제로 삼아야 한다는 것이다. 이러한 원칙을 설정하고 여러 정책 수단을 마련하기 위해 주거에 관한 기본법을 만들어야 한다는 주장도 나온다. 주거에 관한 기본법 제정은 2000년대부터 진보 진영 안에서 논의돼왔지만, 당시엔 주거에 관한 일반인들의 권리의식이 높지 않은 탓에 입법화에는 번번이 실패했다. 지금도 국회에는 국민 주거 안정의 원칙을 명시한 주거복지기본법(이미경 민주당 의원 대표발의)이 발의돼 있다.

주거 안정에 필수적인 제도를 개별법 개정을 통해 도입하는 것도 가능하다. 세입자가 전·월세를 전전하지 않게 임대차계약 기간을 늘려주는 게 핵심이다. 현행 주택임대차보호법이 보장하는 전·월세 임대차계약 기간은 2년이다. 그러나 선진국처럼 주거권이 제대로 보장되면 세입자가 2년마다 집주인과 재계약으로 씨름할 필요가 없다. 예컨대 독일은 아예 임대차계약 기간에 제한이 없다. 세입자는 언제든 이사를 나갈 수 있지만 집주인은 자신에게 특별한 사정이 없으면 계약을 해지할 수 없다. 이때 특별한 사정이란 집주인이 임대했던 집에 들어가 살거나, 세입자가 집을 심하게 훼손했을 경우 정도다. 영국은 집주인이 정당한 이유로 임대차계약을 해지한 경우라도 세입자에게는 그 집에 계속 살 권리가 있다고 본다. 집주인이 “세입자를 내보내달라”고 요청하더라도, 법원은 원칙적으로 이를 받아들이지 않는다. 집주인이 현재 세입자와의 임대차계약 기간이 만료되기도 전에, 보증금을 더 얹어줄 만한 새로운 세입자를 찾는 우리나라의 현실과 대조적이다.

우리나라에서 낯선 전·월세 임대료 제한도 다른 선진국에선 보편적인 제도다. 현행 임대차보호법은 임대차계약이 연장될 때만 임대료 인상률이 5%를 넘지 못하도록 규제하고 있다. 집주인이 그보다 더 임대료를 올리고 싶으면 새로운 세입자를 구하면 그만이다. 그러나 영국은 임대료 조정관이 정하는 공정임대료를 기준으로 민간의 임대료를 규제한다. 독일은 집주인과 세입자 간 임대료 자유계약을 원칙으로 하지만 인상률이 3년간 20% 이상이면 계약이 무효인 것으로 본다. 프랑스 역시 건축비 상승률의 80%를 임대료 인상률의 상한으로 보고 있다. 빚 없이 소득으로 임대료를 내고, 이사 걱정 없이 한곳에 정착해 사는 일이 다른 국가에선 너무나 당연한 권리인 것이다.

재산권은 집의 현재 가치

우리나라에서도 주거 불안을 덜기 위한 최소한의 조처를 마련하려는 논의가 진행 중이긴 하다. 민주당은 주택의 임대차계약 기간을 2년에서 4년으로 한 차례 더 늘리는 내용의 ‘계약갱신청구권’을 내세우고 있다. 이 주장이 받아들여지면 재계약시 임대료 상승률이 5%로 제한되는 효과도 발생한다. 새누리당도 야당이 반대하는 다주택자 양도세 중과 폐지, 분양가상한제 탄력 적용 등 부동산 활성화 법안을 통과시키기 위한 ‘빅딜’로 마지못해 ‘2년+1년’을 수정안으로 제시하고 있다. 그러나 국토부는 그마저도 받아들이기 어렵다는 입장이다. 그나마 새로운 계약을 맺을 때도 임대료 상한선을 통제하는 ‘전·월세 상한제’는 제대로 논의조차 안 되고 있다. 재산권을 침해당한 집주인이 크게 반발할 수 있다는 게 주된 이유다.

권대우 교수는 이렇게 반박했다. “재산권은 집의 현재 가치다. 임대료 인상에 따른 기대수익은 집의 고유 가치가 아니다. 임대차계약 기간이 늘어나도 집주인의 재산권이 침해받는 건 아니다. 만약 재산권이 제한된다 하더라도 따져봐야 한다. 집이 여러 채인 사람의 이익을 보호할 것인가, 한 채이거나 아예 없는 사람의 이익을 보호할 것인가. 당연히 정책 목표는 후자가 되어야 한다.” 이 당연한 의무를 정부는 언제까지 외면할까.

서보미 기자 [e-mail]

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