종부세는 어떻게 무력화되는가

서울 강남 3구 고가 아파트와 미국·캐나다 고가 주택 보유세 부담 비교

미국 새너제이 주택 1897만원 vs 반포 아크로리버파크 423만원

실거래가 20억원 넘는 아파트 보유세 부담 한국 평균도 안 돼

공포영화가 관객을 2시간 동안 떨게 하는 방법 중 하나는 ‘실체가 불분명한 존재’의 위협을 적절히 활용하는 것이다. 영화는 실체가 없는 존재를 과장하고 단편적인 이미지만 선보이며 영화 속 주인공과 관객을 공포로 몰아넣는다. 2018년 가을, 10년 만에 한 공포영화의 속편을 개봉했다. 영화 제목은 ‘종부세 에피소드2: 세금폭탄론의 귀환’. 이번에도 전편의 공식을 답습한다. 10년 동안 관객의 눈높이가 달라졌는데 여전히 일부 정치인들과 보수언론은 실체가 불분명하거나 그 위상이 예전만 못한 ‘세금폭탄론’을 캐스팅해 관객을 몰아세운다. 재미는커녕 관객의 불안과 피로만 늘어갈 뿐이다.

아직도 영화의 요란한 이미지에 사로잡혀 긴가민가하신 관객을 위해 이 속편의 실체를 샅샅이 해부했다. 집값이 비싸기로 유명한 미국과 캐나다의 도시와 한국의 고가 주택 보유세를 비교해 공포의 실체를 객관적으로 규명했다. ‘세금폭탄론’의 과거와 현재와 미래를 짚어, 이 담론이 2018년 한국에서 흥행을 이끌기엔 수명이 다한 것 아니냐는 의문도 던진다. 이제 관객은 조세정의를 구현하고 부동산 불로소득에 따른 자산 격차를 좁힐 ‘좋은 영화’를 보고 싶다.

서울 서초구 ‘반포 아크로리버파크’ 전경. 뒤로 늘어선 대단지 아파트는 래미안퍼스티지. 정용일 기자

‘평당 1억원’에 거래돼 부동산 천장을 뚫었다는 서울 서초구 반포동 한강변의 ‘반포 아크로리버파크’(이하 반포 아리팍) 전용면적 59㎡(25평)는 2016년 8월 입주 이후 2년 만에 8억원쯤(13억3천만원→21억원) 뛰었다. 부동산 매매 거래만으로 양도소득세를 내고도 수억원의 소득이 생긴다. 근로소득으로 이 자산 가치의 폭등을 따라잡는 일은 ‘미션 임파서블’이다.

자산 가치가 연간 ‘억원’대로 급등하는 이 아파트의 보유세 부담은 얼마나 될까. ‘세금폭탄론’이 지배하는 한국에선 부동산 가격 상승에 박수 치고 보유세 부담 증가에는 저항하는 모순적인 태도가 일반화돼 있지만, 부동산 가격이 오르는 것과 보유세 부담이 늘어나는 것은 동전의 양면이다. 주택 보유 기간, 보유자의 연령, 세 부담 상한 등 다양한 공제·감면 조건을 배제하고 공시가격을 기준으로 표준세액을 산출하는 국세청의 ‘1주택자 종합부동산세 간편세액 계산기’를 이용해 계산한 반포 아리팍 25평의 보유세는 204만원으로 실거래가 21억원의 0.12%였다. 실거래가 대비 보유세의 비율을 ‘실효세율’이라 하는데, 한국의 아파트 시세를 견인하는 반포 아리팍의 실효세율은 한국의 평균 주택 보유세 실효세율(0.156%)보다도 낮다. 1990년대 압구정동 현대아파트, 2000년대 도곡동 타워팰리스의 명맥을 잇는 ‘부자 아파트’의 명성에 견주면 과세는 초라한 수준이다.

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현행 보유세 부담 수준을 평가하는 일은 문재인 정부에 다시 등판한 ‘종부세 강화 대책’의 정체성을 찾는 데 반드시 필요한 일이다. ‘세금폭탄 내세운 반쪽 부동산 대책 성공할까’( 2018년 9월14일치) 같은 노무현 정부 때의 프레임이 또다시 작동할 조짐이 보이기 때문이다. 하지만 지금의 보유세 부담이 낮다면, 세금폭탄이 아니라 정상화다.

세금폭탄일까, 조세정의 구현일까

‘한국의 국내총생산(GDP) 대비 보유세 비중은 0.8%로 경제협력개발기구(OECD) 평균 1.1%보다 낮다’ ‘한국의 보유세 실효세율은 0.156%로 OECD 13개국 평균 0.435%의 3분의 1 수준에 그친다’는 등 한국 보유세 부담이 낮다는 객관적인 통계는 이미 나와 있다. 그러나 이 낯설고 전문적인 용어는 장삼이사들의 뇌리에 박힌 ‘종부세=세금폭탄’이라는 프레임을 깨는 데 역부족이다.

이 직접 ‘통역’에 나선다. 국가 단위를 넘어 집값이 비싸기로 유명한 미국과 캐나다의 도시 4곳과 한국의 고가 주택 보유세를 직접 비교했다. GDP 대비 보유세 비중은 캐나다(3.06%)·미국(2.48%)·한국(0.8%) 순이고, 보유세 실효세율은 미국(1%)·캐나다(0.87%)·한국(0.16%) 순으로, 미국과 캐나다는 한국 보유세를 높여야 한다는 주장의 근거로 주로 등장하는 국가다. 영미권 국가 주요 도시의 주택 구매 여력을 매년 조사하는 ‘데모그라피아 국제 주택 구매 여력 보고서’(Demographia International Housing Affordability)를 토대로 미국에선 새너제이·샌프란시스코·로스앤젤레스 3곳, 캐나다에선 밴쿠버를 골랐다. 미국과 캐나다는 부동산 매물 공개를 할 때 개별 주택의 보유세액을 함께 공개하기 때문에 비교가 용이한 측면도 고려했다. 한국은 실거래가 자료를 바탕으로 2018년 8~9월에 실거래가 20억원을 넘는 아파트 12곳과 30억원을 넘는 아파트 20곳을 분석했는데, 주로 강남 3구에 있었다.

미국의 보유세 부담이 한국보다 높은 가장 큰 이유는 보유세 세율이었다. 과세기준이 되는 주택가격이 15억원대로 유사한 미국 새너제이에서 주택의 보유세(1897만원)는 서울 서초구의 대장주 아파트 반포 아리팍 33평(423만원)의 5배였다. 과세기준 가격 대비 보유세가 차지하는 비율은 미국 1.26%와 한국 0.28%로 6배 차이가 났다. 한국지방세연구원이 낸 ‘주요국의 재산세 제도’ 보고서를 보면, 미국 캘리포니아주의 세율은 1% 고정세율에 각 지자체의 세입 수요에 따라 0.2~0.3% 추가로 부과된다. 샌프란시스코의 부동산 컨설팅·투자회사인 팔라조투자그룹의 강상철 대표는 “샌프란시스코 지역의 경우 보유세 명목세율이 구입가의 1.188%, 새너제이는 약 1.25%다”라고 했다.

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보유세 경감의 기술

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새너제이의 주택가격 대비 보유세 비율은 해당 지역 보유세 명목세율과 거의 일치한다. 반면 반포 아리팍의 주택가격 대비 보유세 비율(0.28%)은 한국의 명목세율(재산세 0.4%, 종부세 0.5%)과 차이가 난다. 바로 여기에 한국의 보유세 부담을 낮추는 교묘한 역학이 있다.

새너제이는 과세기준이 되는 금액(과세표준)에 세율을 곱하면 바로 세액이 나온다. 한국은 아니다. 과세기준 금액을 낮추는 다중의 경감 메커니즘이 있다. 반포 아리팍의 예를 들어보자. 과세기준 금액 15억원에서 1주택자의 경우 9억원, 다주택자는 6억원을 빼준다. 그다음엔 ‘공정시장가액비율’이라는 명목으로 재산세는 60%, 종부세는 80%만 반영한다. “서울 아파트 절반이 종부세 과세 대상”이라는 보도가 과장·왜곡됐다는 이유가 여기 있다. 한국은 집의 시세를 가지고 세 부담을 파악할 수 없다. 문재인 정부가 종부세 강화 대책의 하나로 세율 인상과 더불어 중간 단계 경감 조치인 공정시장가액비율을 100%로 올려 사실상 유명무실화하는 방안을 포함시킨 이유가 바로 여기 있다.

과세표준을 산출하는 단계에서 확인되지 않는 ‘경감’의 문제도 있다. 한국의 과세기준 금액인 ‘공시가격’이 실거래가의 60~70%로 저평가돼 있기 때문이다. 공시가격이 15억원인 반포 아리팍의 실거래가는 28억원으로 두 배에 가깝다. 참여연대 자료를 보면, 2017년 전국 아파트의 공시가격 현실화율(실거래가 대비 공시가격 비율)은 67.4%였다. 실거래가의 30%에 대해서는 비과세하는 것이나 다름없다. 미국은 우리의 공시가격과 같은 ‘공정시장가격’(, 한국지방세연구원)이 실제 거래된 시장가격과 거의 일치한다.

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한국도 실거래가를 기준으로 미국과 비교하면 어떨까. 실거래가가 15억원대인 새너제이 주택의 보유세(1897만원)는 서울 마포구 래미안마포리버웰(110만원)의 17.2배에 이르렀다. 실거래가가 15억원이지만, 보유세 부과 기준이 되는 공시가격이 7억2천만원인 래미안마포리버웰은 종부세 부과가 시작되는 금액(9억원)에 미치지 못하기 때문에 재산세만 낸다. 래미안마포리버웰의 실거래가 대비 보유세 부담, 즉 실효세율은 0.07%로 이 가격대 주택에 적용되는 표면적인 재산세율 0.4%의 6분의 1 수준이다. 보유세율 산출 과정에 이미 내재된 다중의 경감 체제가 법에 정해진 세율을 사실상 무력화하는 것이다.

캐나다 밴쿠버와의 비교에서는 ‘캐나다의 보유세가 한국보다 높다’는 기존 통념을 뒤집는 사례를 확인할 수 있었다. 공시가격이 15억원으로 유사한 밴쿠버의 ‘강남’으로 꼽히는 ‘웨스트밴쿠버’ 지역의 주택 보유세(351만원)와 강남의 반포 아리팍 보유세(423만원)를 비교해보니, 반포 아리팍이 더 높았다. 반포 아리팍의 재산세(297만원)는 웨스트밴쿠버보다 낮지만, 종부세(125만원)를 더한 보유세 총액이 더 높았던 것이다.

종부세의 진짜 의미

대신 종부세를 내지 않고 재산세만 내는 한국 주택은 캐나다보다 보유세 부담이 낮다. 공시가격이 5억원대인 ‘마포 자이’의 보유세(79만원)는 웨스트밴쿠버 주택 보유세(124만원)의 60% 수준이다. 재산세만 내는 주택의 세 부담이 훨씬 낮게 설정됐음을 보여준다.

재산세만 내는 주택과 종부세를 함께 내는 주택의 보유세 부담에 이렇게 큰 차이가 있는 것을 보면, 한국의 종부세는 겨냥하는 목표가 뚜렷하다. 모든 주택이 아니라 일부 지역에 국한된 고가의 주택이다. 1970~80년대 국가 주도로 국토가 개발되면서 서울 강남에 공공 인프라가 집중된 역사를 고려하면, 한국의 종부세는 국가가 강남 3구 개발에 투입한 자원을 회수한다는 의미가 크다. 국책연구기관의 한 연구위원은 “미국이나 캐나다, 영국, 오스트레일리아 등 앵글로색슨 계열 국가들은 넓은 국토에 각 지역에 이주한 정착민들이 그 지역을 개발해 성장시킨 역사가 있기 때문에 재산세를 지방세로 걷는다”며 “강남 개발의 역사를 보면 강북의 명문학교를 강남으로 강제 이전시킨 것이 국가였다. 중앙집권적 개발 방식으로 형성된 서울의 강남과 개발 역사가 분권적이었던 영미권의 조세제도가 같을 수는 없다. 강남구청이 잘해서 강남이 발전한 것이 아니다”라고 지적했다.

한국 종부세의 의의를 퇴색시키는 것이 실거래가의 일부만 반영하는 공시가격 저평가다. 한국의 공시가격이 실거래가의 70%만 반영하는 반면, 캐나다는 거의 100% 반영한다. 웨스트밴쿠버의 보유세율은 0.24%로 한국(0.1~0.4%)에 견줘 그리 높지 않다. 캐나다의 다른 지역은 명목세율이 이보다 높긴 하지만, 밴쿠버보다 주택 가격이 낮아서 세수에는 큰 차이가 없다. 그런데도 캐나다의 GDP 대비 보유세 비중(3.1%)이 한국(0.8%)보다 높은 이유 가운데 하나는 바로 ‘공시가격 현실화율’이 거의 100%인 덕분이다.

캐나다 밴쿠버의 부동산 중개업체 ‘한나리얼티’의 리처드 김 대표는 “캐나다는 해마다 주택 가격 감정평가를 하는데, 어세스밸류(공시가격)가 마켓밸류(실거래가)와 거의 일치한다”고 말했다. 조앤 리 ‘맥도널드리얼티’의 부동산중개사는 “2~3년 사이 5억원짜리 집이 8억원이 될 정도의 집값 상승이 있자, 어세스밸류를 바로 조정했다. 집값 상승분이 반영돼 세금이 많이 올랐다”고 말했다. 캐나다의 부동산 매물 등록 사이트(www.rew.ca)를 보면 웨스트밴쿠버의 2017년 공시가격 174만8천달러 주택은 매매거래를 원하는 호가가 178만8천달러로 큰 차이가 없었다. 반면 반포 아리팍은 공시가격(15억원)과 실거래가(28억원)가 거의 2배 차이가 난다.

은마아파트 종부세 2만4690원

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세율이 낮은데도 한국보다 보유세 비중이 높은 캐나다의 사례는 차포 다 떼고 나서 ‘허수아비’가 된 종부세의 문제를 직접적으로 드러낸다. 실거래가 기준 18억원대 강남구 대치동 은마아파트의 보유세(158만원)는 웨스트밴쿠버(406만원)의 절반에도 못 미친다. 은마아파트의 종부세액은 2만4960원이다. 실거래가 대비 보유세 비율은 0.08%로 한국 평균(0.156%)의 절반 수준이다. 2007년 1조2611억원이던 주택분 종부세 세수는 2018년 3208억원으로 쪼그라들었다.

실거래가 20억원이 아파트 12곳의 2018년 공시가격 현실화율(실거래가 대비 공시가격 비율)은 53.4%였다. 2017년 전국 아파트(공동주택) 평균 공시가격 현실화율 67.4%에 크게 못 미쳤다. 반포자이는 공시가격(11억5200만원)이 실거래가(23억8천만원)의 48.4%로 절반 수준에도 미치지 못했다. 12곳 가운데 6곳은 공시가격 12억원 미만으로 부부 공동명의일 경우 종부세도 내지 않는다. 부부 공동명의는 2008년 헌법재판소가 노무현 정부 종부세의 근간인 ‘세대별 합산’에 위헌 판결을 내리면서 인별 합산으로 전환된 뒤 1주택자들의 대표적인 ‘종부세 절세 방법’이 됐다. 공시가격 6억원이 종부세 부과 기준 금액인데, 개인별 합산 체제에선 공시가격 12억원짜리 아파트를 부부 공동명의로 소유할 때 각각 6억원씩 소유한 것으로 간주해 비과세된다. 세대별 합산 방식은 부부 공동명의여도 둘의 재산을 합산한다. 공시가격 12억원 언저리에 있는 아파트가 바로 실거래가 20억원대의 전용면적 84㎡의 강남 3구 아파트다. 바로 이 아파트들이 ‘똘똘한 한 채’라는 투기의 대상이 된 배경에 공시가격 저평가로 인한 낮은 보유세 부담이 있음을 알 수 있는 지점이다.

노무현 정부 때의 종부세 도입 방안이 건재했다면, 2005년 당시 0.15%였던 실효세율은 2017년 미국 수준(1.04%)에 이르렀을 것이다. 2005년 당시 노무현 정부는 보유세 실효세율 1% 달성 시점으로 2017년을 제시했다. 다만 당시에도 종부세 부과 대상이 아닌 재산세만 내는 주택의 실효세율은 2017년 목표치가 0.5%로 이원화돼 있었다.

조세정의를 구현할 프레임은

고가 아파트의 대명사인 서울 압구정동 현대아파트의 모습. 21억원에 실거래되는 전용면적 82㎡의 공시가격은 10억2400만원으로, 부부 공동명의라면 종합부동산세 비과세 대상이 된다. 단독명의일 경우 종부세는 25만원쯤 낸다. 한겨레 김명진 기자

그러나 이 목표는 이명박 정부의 2008년 12월 종부세법 개정으로 대폭 후퇴했고, 2015년 기준 한국의 실효세율(0.156%)은 종부세가 도입된 10년 전과 유사한 수준으로 답보 상태다. 지난 8~9월 실거래가 20억원을 초과한 아파트 12곳의 실효세율은 0.09~0.15%로 한국 평균(0.156%)보다 높은 곳이 한 곳도 없었다. 압구정동 현대아파트는 실효세율이 0.09%에 지나지 않았고, 삼성동 현대힐스테이트2단지도 0.1%에 그쳤다. 현행 보유세 체계가 강남과 비강남 사이에 벌어지는 ‘부동산 불평등’을 외면하고 있다는 얘기다. ‘세금폭탄론’은 끝났다. 조세정의를 구현하고 불로소득에 따른 자산 불평등의 격차를 좁힐 ‘좋은 프레임’이 시급하다.

진명선 기자 [e-mail]

*도움 주신 분들
미국 샌프란시스코 총영사관, 강상철 샌프란시스코 팔라조투자그룹 대표, 정명렬 실리콘밸리한인회 수석부대표
캐나다 밴쿠버 총영사관, 리처드 김 한나리얼티 대표, 조앤 리 맥도널드리얼티 리얼터, 남궁재 한국/캐나다 공인회계사
주영국 대사관, 김훈 유로저널 대표
오스트레일리아 시드니 총영사관, 서정영 코윈 시드니지회장

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