집값 · 땅값 때려잡기 위해 나선 전사들, 10·29대책 만들어낸 5인의 주역들. 이정우 청와대 정책실장, 김수현 청와대 비서관, 김성식 LG경제연구원 연구위원, 정병태 재정경제부 국민생활국장, 김철민 국세청 조사3과장이 말하는 부동산전쟁의 미래.

10·29 주택시장 안정종합대책 시행 한달째, 서울 강남과 수도권 지역을 중심으로 아파트값이 1억원 정도 빠진 급매물이 쏟아지고 매맷값이 10∼20% 정도 내린 단지가 수두룩하다. 최근 몇년 사이에 ‘이례적으로’ 4주 연속 집값이 떨어지고 있다. 시장에 미치는 후폭풍의 파괴력 측면에서, 엄포에 그친 채 번번이 무력화되고 말았던 기존 대책과는 양상이 판이하게 다르다. 사실 10·29대책(1·2단계를 합쳐 추진과제 총 50개) 중에서 현재 실제로 시장에 적용되고 있는 정책은 주택담보인정비율 하향 조정 등 몇 가지에 불과하다. 대다수 정책이 소득세법과 주택법 등 관련 법안(13개)을 개정해야 시행할 수 있기 때문이다. 따라서 이런 시장 반응은 정부의 강력한 투기억제 의지에 따른 심리적 효과라고 할 수 있다. 집값과의 대결 1라운드는 정부가 심리 싸움에서 일단 기선을 잡았다.

어느 ‘헨리조지주의자’의 도발

그러나 여전히 탐색전은 치열하다. 정부와 청와대 안에서는 “이제 집값은 잡히는 쪽으로 일단 방향을 틀었다. 하지만 2분기 이상 지속적으로 떨어져야 하향 안정세가 안착하는 것이다. 고삐를 늦춰서는 안 된다”는 분위기가 흐르고 있다. 집값이 오름세로 돌아서면 즉각 써먹기 위해 2단계 대책도 준비해두고 있다. 집을 여러 채 가진 투기자들의 생각은 어떨까？ “어, 장난이 아니네” 하면서도, 투기 목적으로 갖고 있는 집을 과연 팔아야 하는지 숨죽인 채 소나기만 피하면 되는 것인지 몰라 동요하고 있다.

벌써부터 한쪽에서는 “내년 총선 전후로 집값이 바닥을 치고 되오를 것”이라는 말까지 흘러나온다. 집 없는 사람들은 과연 ‘완전한 희망’을 가져도 되는 것일까 이처럼 집값이 고빗길에 와 있는 국면에서 <한겨레21>은 ‘집값과의 총력투쟁’ 선봉에 서 있는 5명의 주역을 만났다. “집값만은 목숨 걸고 잡겠다”는 그들은 누구이며, 우여곡절 끝에 나온 10·29대책은 어떤 과정을 거쳐 짜였을까？

“참여정부에서는 앞으로 경기가 위축된다 해도 국민들이 참고 견디면 견뎠지 주택 부양책은 결코 쓰지 않을 것이다.” 이정우 청와대 정책실장은 단호했다. 이 실장은 경북대 교수 재직시절부터 ‘헨리조지학회’(헨리 조지는 토지 소유에 따른 불로소득을 국가가 전액 환수할 것을 주장한 미국의 정치경제학자)를 만들어 부동산 보유세 문제에 남다른 관심을 가져온 인물이다. 토지공개념 도입을 신념처럼 외쳐온 그가 청와대에 입성하면서 전쟁은 이미 예고된 것이나 다름없었다.

사진/ 10·29대책 만들어낸 5인의 주역들. 이정우 청와대 정책실장, 김수현 청와대 비서관, 김성식 LG경제연구원 연구위원, 정병태 재정경제부 국민생활국장, 김철민 국세청 조사3과장(왼쪽부터).

아니나 다를까. 이 실장은 현 정부 초기부터 보유세 인상을 줄기차게 주장해왔다. “부동산 불패신화로 인해 예금·주식보다 더 나은(？) 재테크 수단(부동산)으로 사람들이 몰려가는 왜곡된 ‘게임의 법칙’이 지배했지만 이제 게임의 룰을 근본적으로 바꿔놓겠다. 집 없는 사람들의 고통 위에 얻은 불로소득은 포기하는 게 마땅하다.” ‘내집’이란 소유권을 못 잡으면 경쟁에서 탈락한다는 생각이 퍼져 있었지만, 부동산 투기가 종말을 고하면 내집 안 가져도 박탈감을 느끼지 않고 살 수 있게 된다는 것이다.

이 실장의 집념은 오랫동안 현장에서 도시 빈민의 집문제 해결을 위해 싸워온 ‘또 하나의 집념’과 결합하면서 10·29대책으로 구체화됐다. 그 집념의 장본인은 김수현 청와대 비서관(빈부격차·차별시정태스크포스팀장)이다. 지난 1985년 사당동 철거민운동을 주도하고 서울지역철거민협의회 정책실장까지 지낸 그가 이 실장을 처음 만난 건 1990년대 초 어느 주택정책 발표장에서였다. 10여년 뒤 두 사람이 다시 만나 “집값은 끝장을 보겠다”며 의지를 불태우고 있는 것이다. “건교부가 내놓은 ‘9·5 재건축대책’에도 불구하고 집값이 오히려 정부대책을 비웃으면서 더 오르기 시작했다. 위기였다. 당시 (청와대에서 개입할 수 있는 범위 안에서) ‘집값 문제는 제가 하겠다’고 선배들의 양해를 구했다. 그때부터 우리는 별동대처럼 움직이기 시작했다.”(김 비서관)

9·5대책은 집값을 잡기는커녕 오히려 “그 어떤 대책도 투기 열풍에 맞서 이길 수 없다”는 시장의 내성만 키워 사태를 덧내고 말았다. 그 반작용으로 집값 오름세는 다시 들불처럼 번지기 시작했다. “여기서 밀리면 참여정부를 우습게 알고 집값 급등이 고착화될 수 있다”는 위기감이 청와대 안에 퍼졌고, 곧바로 정부 관련 부처들과의 물밑 조율을 거쳐 선전포고에 들어갔다. 그동안 칼집만 만지작만지작하다가 이제 칼을 빼들고 본격적으로 반격에 나선 것이다. 10·29대책은 007작전을 방불케 하는 철통 보안 속에서 이뤄졌다. 그리고 긴박하게 돌아갔다.

‘경제 계엄령’ 선포 이야기까지 나와

“세금으로 우선 투기를 누른다”는 구상 아래 추진한 부동산 보유세(재산세·종합토지세) 대폭 인상은 애초 조세저항 우려를 앞세운 행정자치부 등의 난색 표명에 부닥쳐 어려움을 겪었다. “아무리 3주택 이상 보유자라고 하지만 양도세 75%를 때릴 수 있느냐” “2006년부터 시행하기로 한 종합부동산세가 잉크도 안 말랐는데 1년을 앞당길 수 있느냐”는 일부 관료들의 반발이 터져나온 것이다. 사실 10·29대책 발표 며칠 전까지 정부가 내놓은 밑그림은 ‘청와대에서 강하게 나오니까 코드 맞추는 식으로’ 만들어진 성격이 강했다. 그러나 그림은 그 뒤 며칠 사이에 크게 바뀌었다. 김 비서관은 “대책의 강도를 둘러싸고 부처간에, 또 청와대와 부처간에 이견이 있기도 했다. 하지만 대통령의 의지가 워낙 강력해서 정책의 큰 방향이 수렴되었다”고 말했다.

사진/ 이제 집값과의 전쟁은 어떤 역공과 저항에도 불구하고 돌아올 수 없는 다리를 건넜다. 서울 강남의 한 아파트 단지.(류우종 기자)

그러나 이 과정에서 “나중에 ‘보유세가 찔끔 올라 집값을 못 잡았다’는 말이 나오면 당신이 책임져라”는 식의 청와대쪽 압박도 가해진 것으로 알려진다. 이렇게 해서 결국 부처마다 투항하거나 태도를 바꿔 집값과의 대결 전선에 합세한 것이다. 시간이 갈수록 ‘이정우 실장이 집값 잡으려고 단단히 독이 올랐구나’라는 생각이 정부 안에 퍼지면서 관료들도 집값과의 전쟁에 자발적으로 뛰어들기 시작했다.

보유세는 큰 저항 없이 써먹을 수 있는 좋은 무기다. 집값이 폭등한 만큼 세금 저항도 적을 것이고, 좁은 국토에서 집을 여러 채 갖고 있거나 남들보다 넓은 평수를 깔고 누워사는 대가로 더 많은 세금을 물리는 것이기 때문이다. 그러나 청와대는 과거의 실패를 교훈 삼아 만일의 사태까지 치밀하게 대비했다. 그 중의 하나가 ‘1세대 다주택 보유자’ 현황 파악이었다. 지난 11월24일 행자부가 ‘전국 세대별 주택소유 현황’을 발표했지만 사실 이 자료는 10·29대책이 나오기 전인 10월15일께 이미 확보돼 있었다. 어찌된 것일까？

역사상 첫 시도인 세대별 다주택 실태 파악 작업은 청와대와 행자부의 긴밀한 협조 아래 비밀리에 진행됐다. 허성관 행자부 장관은 “문제가 되면 나중에 내가 책임지겠다”면서 자료 구축에 미온적인 관료들을 독려한 것으로 전해진다. “국회가 혹시 다주택 보유자 중과세 입법을 거부하면 그때 주택보유 편중이 얼마나 심각한지 폭로하는 데 써먹으려고 10월 초부터 우리가 자체적으로 세대별 주택보유 현황 파악에 나섰다. 전국 시·군·구로부터 재산세 과세자료를 일일이 넘겨받은 뒤 이를 행자부의 주민등록 전산망과 연결해서 1주일간 밤새워 컴퓨터를 돌렸다.”(정부 관계자)

이때 드러난 주택 독과점 실태는 다주택 보유자에 대한 중과세 논리에 더욱 힘을 실어주었다. 특히 성급한 감이 있긴 하지만 10·29대책이 발표된 직후 청와대 일각에서 “대통령 긴급재정명령 발동까지 준비해두자”는 사뭇 비장한 각오까지 흘러나온 것으로 전해진다. 종합부동산세 도입 등이 국회에서 무산될 경우 지난 1993년 어느 날 0시를 기해 실시된 금융실명제처럼 ‘경제 비상계엄령’을 선포해야 한다고 말한 사람도 있었다는 것이다.

당신 사회주의 하자는 거냐？

10·29대책의 ‘간판’이라고 할 수 있는 주택거래신고제 도입 역시 엎치락뒤치락하는 반전을 거쳐야 했다. “세금(보유세 강화)만으로 집값을 떨어뜨릴 수 있을지 확신이 서지 않았다. 다른 정책수단이 받쳐줘야 했다. 시장에서 전혀 예상치 못한 카드도 필요했다. 고민 끝에 나온 게 주택거래허가제다.”(김 비서관) 하지만 허가제 도입은 위헌 시비에 휩싸이면서 난관에 봉착하고 말았다.

그런데 10·29대책 발표 며칠 전 관계부처 회의가 끝날 무렵 ‘복음’이 들렸다. “그러면 허가제 대신 신고제를 하면 어떻겠냐？” 회의에 참석한 이규방 국토연구원장의 긴급 제안이었다. 이 실장과 김 비서관은 무릎을 탁 쳤다. 김진표 부총리는 “그러면 신고제로 한번 해봅시다”고 했고, 건교부 최재덕 차관도 “허가제 전 단계로 신고제를 도입하면 시장에 겁을 줄 수 있다”며 동의했다. 막판에 등장한 거래신고제는 뜻밖에 터진 ‘홈런’이었다.

바깥에 드러나지 않았지만, 집값 대책을 짜는 데 현실적 대안을 공급한 숨은 주역이 김성식 LG경제연구원 연구위원이다. 시장참여자들의 행동양식을 훤히 꿰고 있는 그는 정부의 주택시장동향점검회의에 참여하고, 10·29대책이 나오는 과정에서 청와대에 몇 차례 불려가 이정우-김수현 라인에 정책 조언을 해왔다. 특히 다른 연구자들이 집값 급등 현상을 ‘시장의 불완전한 작동’이라고 어설프게 진단할 때, 그는 집값에 적정가치를 넘는 심각한 거품이 끼어 있다는 보고서를 내 주목받았다. “집값 폭등은 강남 교육문제 탓이 아니다. 돈 놓고 돈 먹는 머니게임 때문이다. 거품이 빠르게 형성되고 있다. 충격적인 조처 없이는 견고하게 형성된 ‘자기실현적 집값 상승’ 기대심리를 깨뜨릴 수 없다.”(김 연구위원)

그의 거품 진단 보고서는 청와대에서 밑줄 그어가며 검토한 것으로 알려진다. 집값 잡는 아이디어를 묻는 건교부쪽의 전화도 가끔 걸려온다. 2단계 대책으로 제시된, 고가 주택에 대한 취득세·등록세 실거래가 기준 중과세도 그의 제안이었다. “취·등록세가 집값의 5.8%나 되기 때문에 중과세는 강력한 대책이다. 과밀지구 공장 신·증축이나 골프장 회원권 거래 때 취·등록세를 중과세하고 있는데, 여기에 투기지역 아파트만 포함시키면 간단히 도입할 수 있다.” 그는 “3주택 이상 보유자에게 양도세를 90% 이상 물려야 한다”고 소신처럼 주장해왔는데, 이를 본 일부 강남 사람들한테 “당신 사회주의 하자는 것이냐”는 항의전화도 받았다고 한다.

사진/ 참여정부는 집값 안정을 성공시킨 정부로 기록될 수 있을까？ 11월20일 열린 부동산시장 안정대책 · 점검반 회의.(연합)

“가랑비에 옷 젖는다고 보유세가 그런 세금이다. 투기자들이 워낙 영리해서 꼭대기에 앉아 정책을 내려다본다지만, 보유세가 해마다 꾸준히 오르면 나중에 필요 이상으로 집을 가진 사람은 골병들게 된다.” 살고 있는 집 외에 투기 목적으로 가진 집을 안 내놓고는 버틸 수 없는 상황으로 갈 거라는 얘기다. 일부에서는 오른 세금이 집값에 전가돼 아파트값만 더 오르게 만들고, 결국 집 없는 서민에게 피해를 준다는 그럴싸한 핑계를 대 저항논리를 만들어 낸다. 과연 그럴까？ 김 연구위원은 “공급자가 주도하는 시장에서 투기적 수요가 받쳐줄 경우 세부담이 전가될 수 있지만, 이제 미분양 사태가 속출하고 실수요자 위주로 재편되면 결코 세부담을 떠넘길 수 없게 된다”고 일축했다.

지금 당장, 지금 당장 떨어뜨려라!

물론 부동산대책을 직접 만들고 추진하는 쪽은 정부다. 집값대책을 총괄하는 정병태 재정경제부 국민생활국장은 한반도에너지개발기구(KEDO)에 파견나가 있다가 지난 9월 중순 본부로 돌아왔다. 9·5대책 이후 ‘이러다가는 영원히 집값 못 잡는 거 아니냐’는 위기감이 퍼지던 때였다. 돌아온 그날부터 싸움판에 뛰어들어야 했다. “분양권이 문제라고 분양권 전매제한 조처를 내놓고, 나중에는 재건축이 문제라며 재건축대책을 내놓는 식의 처방은 한계를 드러냈다. 가만히 보니까 주택시장 전반이 총체적으로 문제였다.” 그는 ‘경제기획’ 분야에서 잔뼈가 굵은 경험을 살려 각 부처를 조율해나갔다. “행자부도 보유세에서 (집값 잡는 데) 나름의 역할을 다하겠다는 쪽으로 입장을 많이 바꾸었다. 정책 조율과정에서 세부대책 한두개를 놓고 이견이 일부 있었지만, 집 여러 채 가진 사람의 세부담을 대폭 올려야 한다는 데 이견이 없었다. 보유세가 중요한 정책수단이지만 전부는 아니다. 주택제도, 세무조사가 종합적으로 어우러져야 투기를 잠재울 수 있다.”

‘경기회복에 찬물을 끼얹을 수 있기 때문에 정부가 집값 급락까지 가도록 내버려두지 않을 것’이라는 분석()에 대한 정 국장의 ‘거시경제적 소신’은 명확했다. “거품은 언젠가는 꺼진다. 나중에 생길 금융부실과 가계부실을 막기 위해서도 지금 당장 집값을 떨어뜨려야 한다. 집값 때문에 경제 시스템 리스크가 커지면 국민 모두가 피해자가 된다. 집값 잡겠다는 정부의 의지를 반신반의하는 사람들이 있는 모양인데 이제 생각을 고쳐먹어야 한다. 정치권과 여론도 우리를 도와줘야 한다.”

“10년, 15년을 내다보고 싸운다”

정 국장이 총기획을 맡는다면, 김철민 국세청 조사3과장은 최전선에서 직접 투기자들과 쫓고 쫓기는 싸움을 벌이고 있다. 집값과의 전쟁에서 한 축을 맡고 있는 세무조사는 ‘콘크리트 차단벽’ 임무를 수행한다. “세무조사는 집값이 급등할 때 ‘즉각’ 나서서 일단 주춤하게 만드는 ‘우선 멈춤’ 역할이다. 경기북부 지역에 가보면 큰길가에 군사용 콘크리트 차단벽이 있다. 유사시에 벽을 허물어 탱크 진입을 차단하는 것인데, 그래도 3분 정도 지나면 탱크가 차단물을 치우고 진격한다. 세무조사는 부동산투기라는 탱크가 밀려올 때 3분 지연시키는 역할을 할 뿐이다. 그동안 제도적인 대책을 세워 탱크가 못 넘어오게 만들어야 전체적으로 집값이 가라앉을 수 있다.”

서울지방국세청에 있다가 현 정부 출범과 함께 본청으로 올라와 부동산투기 세무조사를 기획·지휘하고 있는 그가 그동안 적발한 투기사범은 줄잡아 3800여명, 부동산 세금 추징액은 1418억원에 이른다. 본래 기업 세무조사를 주로 맡아온 그는 부동산의 ‘부’자도 관심없던 사람이었다. 그러나 최근 집값과 싸움을 벌이면서 나름대로 부동산 철학을 터득한 것일까？ “세수 확보하려고 부동산투기자를 때려잡고 있는 게 아니다. 법인 하나만 들춰도 100억원 이상 탈세를 추징할 수 있다. 세무조사는 집값을 잡겠다는 확고한 의지를 보여주기 위한 것이다. 너나 할 것 없이 집 몇채 사두고 앉아서 큰돈 벌려고 한다면 나라 꼴이 제대로 되겠는가？” 그는 “여기 부동산투기꾼이 있는데 어서 와 잡아가라고 국세청에 직접 전화하는 국민들이 부쩍 늘었다”고 말했다.

참여정부가 집값과의 단기 ‘전투’에서는 이길지 몰라도 ‘전쟁’에서는 결국 집값 상승압력이라는 ‘시장의 힘’에 질 수밖에 없다？ 참여정부 시절만 꾹 버티면 된다는 이런 믿음이 투기자들의 뇌리를 여전히 지배하고 있다. 그러나 이는 한마디로 오판이다. “우리는 10년, 15년을 내다보고 보유세를 엄청나게 높여놓을 생각이다. 그러면 다음 정부에서도 단기간에 이것을 쉽게 풀거나 되돌릴 수 없게 된다.”(이정우 실장) 시장이 아주 오랫동안 10·29대책의 직접적인 영향권에서 벗어날 수 없을 것이란 얘긴데, 이제 집값과의 전쟁은 어떤 역공세와 저항에도 불구하고 돌아갈 수 없는 다리를 건넜다. “YS는 금융실명제, DJ는 남북정상회담을 꼽는다. 노무현 정부는 적어도 집값안정과 주거복지를 성공시킨 정부로 기록될 것이다. 참여정부가 집값과의 싸움에서 후퇴하는 일은 절대 없다.”(김 비서관)

직장에서도 동네에서도 몇명만 모였다 하면 다들 아파트값 얘기하는 이상한(？) 현상이 역사 속으로 사라질 날이 오고 있는 것일까

글/ 조계완 기자 kyewan@hani.co.kr
표지사진/ 이용호 · 박승화 · 한겨레 이종근 기자
표지디자인/ 장광석