대장동 사업, 무엇이 문제였기에

2005년 이후 공영개발→민간개발→민관 공동 개발

경기도 성남시 대장동 개발 사업 특혜 의혹을 받는 화천대유자산관리 본사를 검찰이 2021년 9월29일 압수수색했다. 공동취재단

“통합된 회사(LH)는 민간 회사와 경쟁할 필요가 없습니다. 민간 기업이 이익이 나지 않아 하지 않겠다는 분야를 보완해야 합니다.” 2009년 10월7일 한국토지주택공사(LH) 통합 출범식에서 현대건설 사장 출신인 이명박 대통령은 이렇게 말했다. 이 발언이 문제였다.

경기도 성남시 분당구 대장동은 2005년 온전히 공영개발 사업을 추진하기로 결정한 지역이었다. 그런데 당시 이명박 대통령의 발언은 민간 개발의 손을 들어줬고, 결국 한국토지주택공사는 2010년 6월 대장동 공영개발을 포기했다.

2010년 취임한 이재명 성남시장은 민간 개발에 반대하며 대장동을 다시 공영개발 하겠다고 그해 7월 선언했다. 이 시장은 2012~2013년엔 대장동 개발을 제1공단 터 공원 조성 사업과 묶고, 3천억원의 개발이익도 환수하겠다고 밝혔다. 2014년 1월 성남도시개발공사가 설립됐다. 경기도 성남시 분당구 대장동 210번지 일대의 92만㎡에 주택 5903채를 짓고, 성남시 수정구 신흥동에 5만6천㎡의 공원을 조성하는 이 사업의 막이 올랐다.

이 시장은 2014년 5월 민관 공동으로 특수목적법인(SPC)을 만들어 대장동을 개발하겠다고 발표했다. 이때가 또 다른 갈림길이다. 애초 이재명 성남시는 이 사업을 공영개발로 추진하겠다고 밝혔으나, 민관 공동 개발로 전환한 것이다. 이재명 경기도지사 캠프 쪽은 “대장동 개발 사업비는 1조5천억원으로 예상됐다. 그런데 당시 성남시는 이런 막대한 자금을 마련해 대규모 사업을 추진할 능력이나 경험이 없었다. 민관 공동으로 갈 수밖에 없었다”고 그 이유를 설명했다.

2015년 2월 민간사업자 공모 공고가 났고, 3월 화천대유가 속한 하나은행 컨소시엄이 우선협상대상자로 선정됐다. 그해 6월에 사업 협약을 맺었다. 이 사업 협약에 사업 배당이익 1822억원과 공원 조성비 2561억원을 사업 시행자인 ‘성남의 뜰’(성남도시개발공사 50%+1주, 민간사업자 컨소시엄 50%-1주로 구성된 프로젝트금융투자회사)에서 보장하는 내용이 포함됐다. 2017년 3월엔 대장동 인근의 북쪽 터널 등 1120억원어치 사업을 시행자가 추가로 부담하는 내용이 합의됐다. 당시 이 시장은 기자회견을 열어 모두 5503억원의 대장동 개발이익을 환수한다고 발표했다.

문제는 배당 방식이었다. 하나은행 컨소시엄의 자산관리회사 ‘화천대유’와 특정금전신탁 ‘천화동인’ 소유자 7명(SK증권에 신탁)은 3억5천만원을 투자해 6만9999주의 보통주를 모두 확보했다. 이에 따라 이 사업의 후배당 이익을 모두 이들이 독점할 수 있었다. 하나은행 등 금융기관들은 보통주에 앞서 이익을 배당받을 수 있는 우선주를 선택해 ‘안전하게’ 자본투자금과 사업투자금에 대한 이자 수입에 만족했다.

문제는 성남시가 1822억원의 우선 배당과 3781억원의 사업자 기부로 개발이익을 상당 부분 환수할 수 있다고 생각한 점이었다. 2016년께부터 집값이 오르자 애초 3.3㎡당 1천만원 정도로 예상한 대장동 아파트 분양가는 2천만원 이상으로 치솟았다. 이에 따라 1773억원으로 예상된 민간사업자의 배당이익도 2021년 4040억원으로 늘어났다. 하지만 성남시는 초과 이익을 환수할 방법이 없었다.

김규원 선임기자 [e-mail]