쫄지 마, 재개발 대응 매뉴얼이 있잖아

참사가 나도 바뀌지 않는 세상, 알아야 피해 보지 않는다…
전문가도 “너무 어렵다”는 재개발 제도를 해부한 실전 Q&A

지난 1월13일 서울 마포구 공덕동의 한 재개발 지역. 철거용 가림막과 담벼락 사이에 낀 햇살이 마치 우리 시대의 힘겨운 세입자들을 상징하는 듯하다. <한겨레21> 김정효 기자

이 땅은 여전히 잠들지 못한다. 대체재도 없고 확대재생산도 불가능한 ‘땅’이라는 재화를 놓고, 그 위의 헌 집을 허물고 새 집을 지음으로써 개인과 가정의 부를 늘리려는 끊임없는 욕망을 불태우기 때문이다. 뒤떨어진 도시 기반시설을 정비하고 낡은 집을 고쳐짓기 위함이라는 재개발의 명분은 그저 명분일 뿐이다. 이미 1천만 시민의 절반 이상이 성냥갑 모양 아파트에 사는 ‘아파트 공화국’ 서울만 해도 현재 326곳에서 재개발이 진행되고 있다. 추가로 재개발 대상 구역으로 지정해달라는 곳만 해도 300곳이 넘고, 재건축을 추진하는 곳도 부지기수다.

하지만 각종 지표는 재개발이 도대체 누구를 위해 진행되는 사업인지 의심케 한다. 재개발의 일종인 서울시 뉴타운 사업의 경우, 재개발이 끝난 뒤 집주인이 그 지역에 계속 사는 비율은 20%에 불과하고 재정착에 성공한 주거 세입자는 12.3%에 그친다. 공사를 진행하는 대기업 건설사는 어딜 가나 큰돈을 벌고 결국 승자가 된다. 땅주인이나 특히 세입자들은 쫓겨나거나 눈물짓기 십상이다.

상가 세입자도 마찬가지다. ‘용산 참사’ 때 철거민이 망루에 오른 까닭은 임시 상가를 보장하고 현실에 맞는 보상을 해달라는 것이었다. 1월20일 참사 1주년을 맞는 지금, 휴업보상금이 석 달치 영업이익에서 넉 달치로 ‘언 발에 오줌 누듯’ 오른 것 빼고는 그다지 개선되지 않았다. 그래도 재개발은 여기저기서 계속 진행 중이다.

재개발사업 추진 절차 (※ 이미지를 클릭하면 크게 볼 수 있습니다)

어느 재개발 현장을 가든 조합원이나 세입자가 조합을 상대로 소송을 벌이지 않는 곳은 없다. 이런 일이 반복되는 이유 가운데 하나는 투명하지 못한 조합 행정이다. 낡은 주택에 사는 중·장년층 가옥주들은 조합 쪽 ‘오에스’(OS) 요원들의 사탕발림에 재개발 동의서에 인감도장을 찍었다 결국 추가 분담금을 내지 못해 지역을 떠나는 일이 허다하다. 세입자에게 법에 정해진 권리를 주지 않으려는 조합은 널리고 널렸다.

그래서다. 대도시에 사는 웬만한 시민이라면 누구나 겪을 수 있는 재개발, 과연 어떻게 대처해야 하는지 알아야 한다. 지난해 7월 ‘MB시대 수사받는 법’(769호)에 이어 이 ‘재개발에 대처하는 법’을 표지이야기로 내보내는 까닭이다. 어떻게 하면 재개발 과정에서 법으로 보장된 자신의 권리를 챙길 수 있는지, 분쟁을 사전에 막으려면 어떤 정책적 대안이 필요한지 등을 한국 사회 최고의 재개발 전문가들에게서 들었다.

재개발 문제를 오래 고민해온 시민단체 ‘나눔과 미래’의 이주원 지역복지사업국장, 정비용역업체를 운영하면서 바람직한 재개발에 대해 사회적으로 목소리를 내온 백준 J&K도시정비 대표, ‘민주사회를 위한 변호사모임’에서 민생경제위원회 활동을 활발히 하고 있는 정소홍 변호사, 그리고 서울시 주택국에서 재개발 실무에 가장 밝다는 윤호중 정비계획팀장이 일제히 대답을 내놓았다. 1월19일 토지주택공공성네트워크가 발표하는 ‘용산 참사 1주기 재개발 행정 실태와 개선 촉구’ 자료집의 도움도 받았다.

조합원이나 세입자들의 당연한 권리도 소송을 걸기 전까지는 돌아보지 않는 조합이 허다하다. 잘 알아도 권리를 찾기가 힘들지만, 모르면 그냥 당한다. 재개발 과정에 대한 설명(표)을 참조하면서 아래 문답을 통해 ‘꼭 알아야 할 재개발 상식’을 마스터하자.

재개발 동의서에 도장 찍어줘야 하나

Q: 이른바 오에스 요원들이 돌아다니며 재개발 동의서에 인감도장을 찍으라고 한다. 재개발하면 지금 사는 집보다 넓은 아파트를 소유할 수 있고, 2억∼3억원 이상 개발이익을 챙길 수 있다는 것이다. 그런데 추가 부담금은 얼마나 내야 하는지 오에스 요원들은 현재 시점에서는 모른다고 하는데 이거 도장 찍어줘야 하나?

A: 오에스 요원들이 싸들고 다니는 비누나 수건세트에 혹하는 연로한 가옥주들, 많다. 당연한 얘기지만, 그거 전부 공짜 아니다. 결국 건축비에 다 포함되는 돈이다. 그 단계에서는 절대 인감도장을 꺼내면 안 된다. 오에스 요원들의 말, 대부분은 ‘구라’다. 재개발조합 추진위에서 돈 받고 일하는 이 사람들은 추진위에 유리한 정보만 일방적으로 유포한다. 나중에 책임을 지지도 않는다. 심지어 그들은 “지금 집 1평과 나중 아파트 1평을 맞바꿀 수 있다”는 허황된 말도 한다. 절대 귀를 솔깃해서는 안 된다. 수많은 지역의 조합 추진위가 나중에 조합원이 입주 시점에서 내야 할 부담금을 명확히 밝히지 않은 채 도장을 받아갔다가, 애초 제시한 액수보다 70∼80% 오른 부담금 내역에 발끈한 조합원들과 갈등을 겪고 있다. 이런 경우 사업시행인가나 관리처분인가 자체가 무효라는 판결이 내려진 적도 있다. 또 상당수 법원은 “자세한 추가 부담금 제시 없이 설립된 조합 자체가 무효”라는 판결을 내놓았고 대법원의 판단을 기다리고 있다.

오에스 요원들은 대개 “현재 시점에서는 자세한 부담금 내역이 안 나온다”고 말한다. 이는 해당 재개발사업의 사업성이 나쁜 탓에 조합원이 추가 부담해야 할 돈이 크다는 사실을 조합 쪽이 은폐하려는 의도다. 조합 추진위 쪽으로부터 구체적인 사업비용 내역과 이로 인한 부담금이 얼마인지 정확하게 설명을 들은 뒤에 인감도장을 서랍에서 꺼내야 한다.

실전팁: 서울시가 추가 부담금을 산정할 수 있는 프로그램을 개발해 오는 2월부터 실제 가동할 계획이다. 현재 조합원의 재산 가치와 함께 설계부터 시공, 조경까지 사업 과정에서 필요한 각종 사업비용을 추산함으로써 조합원이 나중에 추가 부담하게 될 액수를 산정하는 프로그램이다. 조합원 자격을 갖고 있는 이들은 서울시 누리집에 들어가면 정비구역이 지정된 25개 자치구 재개발 지역의 추가 부담금 예상 현황을 확인할 수 있게 된다.

Q: 마지막까지 재개발 동의서에 도장을 찍지 않았다. 그럼 어떻게 되는 건지 궁금하다. 우리 집만 빼고 재개발하는 것인가?

A: 재개발은 일종의 공익사업으로 분류된다. 단순히 개인의 재산 가치를 늘리기 위해 하는 사업이 아니라 낡은 주거 환경을 개선하면서 뒤떨어진 도시 기반시설을 개선하려는 목적을 갖고 있기 때문이다. 이 때문에 일단 조합이 설립되면 해당 구역의 모든 토지 등 소유자는 모두 조합원이 된다. 이를 ‘강제가입제’라 한다. 구역에서 한두 집만 남겨두고 아파트를 짓는 건 불가능하기 때문이다. (단, 조합이 설립되려면 정비구역의 토지 등을 소유한 사람 75%, 그리고 전체 재개발 대상 면적의 50% 이상의 소유자가 동의해야 한다.)

조합이 설립되면 선택은 셋 중 하나다. 부담금을 안고 아파트를 분양받든, 집이나 땅을 미리 제3자에게 팔아치우든, 나중에 ‘현금 청산 대상자’가 돼 조합에 현금을 받고 집을 팔든 결정해야 한다. 마지막 방법을 선택할 경우, 금액을 놓고 조합과 분쟁이 벌어지면 결국 감정평가를 하기 때문에 대개 시세에 못 미치는 금액을 받는다는 사실을 유념해야 한다.

재개발과 달리 재건축은 공익사업으로 분류되지 않지만, 사정은 비슷하다. 사업 초기에 조합이 재건축 반대 가옥주를 상대로 매도청구권을 행사할 수 있다는 점만 다를 뿐이다. 조합이 조합 가입을 촉구하는 공문을 보낸 뒤 두 달 안에 응하지 않으면 재판을 통해 해당 가옥을 강제로 사들이는 제도다.

감정평가액에 문제가 있는 것 같다

Q: 감정평가액이 나왔다. 그런데 우리 집 시세는 평당 2천만원인데, 감정평가액은 1700만원밖에 나오지 않았다. 문제가 있는 것 같다.

A: 재개발 지역의 감정평가액은 늘 거래 시세보다 낮게 책정된다. 집을 팔고 나가려는 이들과 조합이 분쟁을 벌이는 지점이다. 개념은 이렇다. 조합원은 일반 분양자보다 더 나은 조건으로 분양을 받는데, 이에 따라 조합원 지분에 웃돈이 붙는다. 또 재개발은 공익사업의 일종이기 때문에 감정평가 때 개발이익을 배제하도록 하고 있지만, 정비구역 지정만 돼도 개발이익에 대한 기대로 땅값이 뛴다. 이로써 개발이익은 이미 발생한다. 그래서 감정평가를 하기 직전인 사업시행인가 시점을 기준으로, 해당 지역이 아니라 인근 표준지의 공시지가를 바탕으로 감정평가액을 산정한다. 시세보다 감정평가액이 낮을 수밖에 없다. 감정평가액은 구청장이 선정한 감정평가업자 2명 이상이 평가한 금액의 평균치로 산정한다.

상대성의 원리도 작용한다. “옆집은 평당 1천만원인데 왜 우리 집은 800만원이야”라는 볼멘소리도 여기저기서 들린다. 하지만 감정평가액은 조합원들이 워낙 눈에 불을 켜고 들여다보는 부분이라 실제로 일부에게만 특혜를 주는 일은 거의 없다는 게 전문가들의 설명이다.

자산에 대한 감정평가액이 높게 나올 경우 좋은 건 재개발 뒤 입주해 살지 않고 그 전에 현금 청산을 받고 떠나는 이들이다. 백준 J&K도시정비 대표는 아파트 분양을 받을 이에게 감정평가액이 높은 건 오히려 좋지 않다고 얘기한다. “아파트 분양가액은 공사비를 비롯한 각종 사업비에 땅값(전체 조합원의 지분값)을 합쳐서 결정되므로, 지분에 대한 감정평가액이 높아질수록 분양가도 높아지기 때문”이다.

Q: 조합이 시공사 선정 단계에서는 건축비가 평당 1300만원이라고 하더니, 관리처분총회 때는 300만원이 오른 평당 1600만원이라면서 그 이유를 제대로 밝히지도 않은 채 관리처분총회를 통과했다. 문제가 있는 것 같은데, 어떻게 해야 하나?

A: 화장실 들어갈 때와 나올 때 마음가짐이 다르다고 해야 할까. 시공사들은 처음엔 어떻게든 공사를 따내려고 낮은 건축비를 제시한다. 그 뒤 관리처분총회 때 보면 건축비가 늘어나 있는 경우가 대부분이다. 현재 재개발사업에서 나타나는 불합리한 관행 가운데 하나다. 조합과 협력사들의 이런 농간에 조합원들은 별다른 대책 없이 당하기 쉽다.

건축비 혹은 전체 사업비가 애초 제시된 수준에서 확연히 늘어날 경우 이를 관리처분총회에서 통과시키려면 재건축조합의 일반총회 때 가결정족수(조합원 과반수의 찬성)보다 많은 ‘조합원 3분의 2 이상의 결의’가 필요하다는 법원의 판례도 있다. 조합의 정관 변경(조합원 3분의 2 이상 찬성)에 준하는 엄격함이 요구된다는 것이다. 지난 2008년, 조합 설립 때 받은 동의서에서는 사업비를 779억원가량으로 해놓고 사업시행계획을 인가받을 때는 무려 500억원이나 늘어난 액수를 사업비로 산정하면서 조합원 과반수의 찬성만을 얻은 데 대해 일부 조합원이 제기한 소송에서 의정부지법은 “적법한 의결이 존재하지 않았다”는 점을 들어 분양 신청을 비롯한 조합 업무를 정지하라는 판결을 내리기도 했다.

조합설립인가 신청 때 제시한 건축비가 관리처분인가 때 15∼20% 이상 올랐을 때는 구청장이 조합의 관리처분계획을 인가하지 않도록 하는 방향의 제도적 개선책이 필요하다.

실전팁: 관리처분총회 의결 비율이 조합원 3분의 2 이상에 미치지 못한 경우에는 해당 총회의 결의가 무효이니 이를 확인해달라는 소송을 법원에 내는 것도 가능하다. 이를 무기로 조합 쪽에 건축비가 어떤 이유로 올랐는지 해명하라고 요구해보는 것도 좋겠다. 소송, 시간도 오래 걸리고 돈 들고 짜증난다. 그보다는 귀찮더라도 조합원들이 조합 업무를 평상시에 감시하는 게 훨씬 낫다고 전문가들은 충고한다. 총회가 열리면 조합원 발언권을 이용해 따지고 물어야 한다.

조합을 믿지 못하겠다

Q: 조합이 조합원을 위한 게 아니라 시공사 등 업체를 위한 들러리 아닌가 싶다. 사실상 건설사가 다 조종하는 것 같다. 도저히 조합을 믿지 못하겠는데….

A: ‘주객이 전도됐다’는 말은 이럴 때 써먹으라고 있는 것이다. 원래는 조합이 경쟁입찰을 거쳐 가장 유리한 건축 조건을 제시하는 건설사를 시공사로 뽑아야 하지만, 현실은 그 반대인 경우가 많다. 대기업 건설사들은 구미가 당기는 지역을 발견하면, 그 지역에 조합을 설립하는 과정부터 관여한다. 당장 현찰이 없는 조합의 운영비와 재개발 동의서를 받을 때 드는 홍보인력 비용을 금융권 등에서 빌려 쓰는데, 이런 업무는 대개 정비용역 업체가 대신해준다. 이때 자금력이 달리는 조합은 그 지역에 군침을 흘리는 대기업에서 자금을 지원받기도 한다. 대기업 건설사들은 간혹 잿밥에만 눈먼 조합추진위 임원들에게 뒷돈을 대고 나중에 시공사 선정을 약속받는다. 이러다 보면 건설사들이 조합을 사실상 좌지우지하는 일들이 벌어지게 마련이다. 건축비가 갈수록 오르는 까닭이다.

조합 비리를 예방하려면 조합원이 적극적으로 조합 일에 참여하고 밀착 감시해야 한다. 전문가들은 조합 내부가 어떻게 굴러가는지 알 수 있고 권한도 많은 감사·이사·대의원 등으로 나서라고 충고한다. 일반 조합원도 임원 선임권을 가지며 총회에 출석해 발언하고 의결권을 행사할 수 있으니 이런 기회를 놓치지 말아야 한다.

실전팁 : 서울시가 2월 즈음부터 시청 누리집에 웬만한 재개발 조합들의 운영 내용과 과정을 인터넷에 의무적으로 띄워놓게 하는 ‘클린업시스템’을 가동한다. 지금은 정보공개 청구를 해도 잘 내놓지 않는 조합의 각종 계약 체결 내역 등을 확인할 수 있다. 현재 시스템 개발을 완료한 뒤 보완 중이다. 이미 알려진 대로 구청장이 시공사 선정 등까지 책임지는 ‘공공 관리자 제도’는 서울시가 성수동 재개발 지역에 시험 도입해 운영하고 있다. 이를 제도화하기 위해, 각 지자체가 조례로 이 제도를 도입할 수 있도록 하는 ‘도시 및 주거환경 정비법’(이하 도시정비법) 개정안이 국회 국토해양위에 계류 중이다. 법이 통과되면 서울시는 전 지역에서 이 제도 도입을 강제할 계획이다. Q: 상가 세입자다. 권리금 5천만원에 인테리어 비용 5천만원을 들여 지금의 치킨 가게를 5년째 운영 중인데, 얼마 전 이 지역에 재개발조합 설립 신고가 됐다. 어떤 보상을 받을 수 있을까?

A: 재개발 때문에 가게를 옮기는 데 따르는 이전 비용과, 영업을 하지 못해 발생하는 넉 달치 손실 등을 포함한 영업손실보상금을 받을 수 있다. 그러려면 적어도 사업시행 인가일 이전부터는 영업을 하고 있었다는 사실을 사업자등록증이나 상가임대차계약서로 증명하면 된다. 사업시행 인가일 뒤에 이사왔더라도 직전에 장사하던 가게의 업종과 사업장 규모 등을 바꾸지 않고 그대로 영업을 하는 경우에는 보상을 받을 수 있다.

영업손실액은 기본적으로 소득증명이 있으면 소득증명서로, 없으면 같은 업종의 평균 2년치 소득 평가로 정한다. ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법’ 시행규칙 47조에 보상에 관한 상세 규정이 있지만, 그 규정도 애매해 정확한 보상금액을 산출하기 위해 감정평가를 하는 게 관행이다. 문제는 영업이익 또는 영업손실을 산정할 수 있는 객관적 기준을 마련하기가 쉽지 않다는 점이다. 보통 구청장이 선정한 감정평가사 2명이 매긴 감정평가액의 산술평균을 적용하고 있다. 하지만 감정평가사는 영업자가 주장하는 이익과 납세 기준에 의한 영업실적을 모두 신뢰하지 않는다. 결국 현실적인 보상에 못 미치는 경우가 많다.

권리금의 경우 ‘시설투자비’ 명목으로 보상받을 수 있다는 의견도 있으나, 이를 인정해 보상금이 올라가면 개발이익은 낮아질 수밖에 없기 때문에 조합은 절대 인정하려 하지 않는다. 상가 세입자는 돈 들여 시설을 갖추고 단골도 확보했는데 이를 보상해주지 않으니 억울하다. 재개발 뒤 상가 세입자는 신축 건물에 다시 임대를 얻기 어렵다. 대폭 오른 보증금 등을 감당할 수 없는 경우가 대부분이다. 용산 참사 때도 이 문제가 쟁점 가운데 하나였다. 제2의 참사를 막으려면 제도 개선이 절실하다.

실전팁: 국토해양부가 이런 현실을 인정해 권리금 보상 방안을 구체화하는 법적 근거를 마련할 계획이다. 구체적인 내용은 아직 나오지 않았다. 정부가 현실을 반영할 수 있도록 적극적으로 의견을 개진하고 지켜볼 필요, 많다.

영업손실보상금에 불만이 있는 경우

Q: 넉 달치 영업손실보상금으로 2천만원이 나왔다. 그런데 조합이 자세한 내역을 보여주지 않는다. 너무 적은 것 같은데, 이것만 받고 나가야 하나?

A: 재개발조합은 무슨 죄가 많은지 보상금 산정 내역조차 보여주지 않는 경우가 비일비재하다. 상가 세입자들과 늘 갈등을 빚을 수밖에 없다. 조합은 감정평가사가 어떤 자료를 갖고 어떤 기준으로 감정평가를 하는지 그다지 관심이 없다. 구체 내역서를 갖고 있는 경우도 드물다. 그래서 정보공개 청구를 해도 대부분 거부당한다. 조합이 보상내역을 공개하도록 행정지도해달라고 세입자들이 자치구에 요청해도 자치구는 자신들 소관이 아니라며 거부하기 일쑤다. 따라서 세입자들은 그동안 행정법원에 영업보상금청구소송이나 보상금증감소송을 제기한 뒤에야 보상내역을 확인할 수 있었다.

실전팁: 보상금액에 불만이 있는 경우 광역자치단체와 중앙정부의 토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있다. 그뒤 관리처분계획 공람공고 기간 동안 다시 자치구에 이의를 제기할 수 있다. 이마저도 안 받아들여지면 해결 수단은 소송밖에 없다. 이러한 이의 제기 과정도 감정평가사가 재감정을 하는 방식으로 이뤄지기 때문에 그다지 실익은 없는 편이다. 따라서 처음 감정평가가 이뤄질 때 최근 가게에서 생긱 영업이익 등을 최대한 자세히 알릴 수 있도록 노력하는 게 좋다. 이주원 국장은 “조합이 세입자에게 자료 공개를 제대로 하도록 관할 행정청의 철저한 감독과 지도가 필요하다”고 말한다.
정소홍 변호사는 “세입자들도 공부해야 한다”고 주문한다. 영업손실 평가 방법을 본인이 알아야 제 목소리를 낼 수 있기 때문이다. 휴업 기간 중이라도 고정 인력이 필요한 경우 인건비가 그만큼 보상금에 반영된다. 예전엔 알아야 면장을 했다면, 요즘엔 알아야 피해받지 않는 세입자가 된다.

실전팁: 현행 법은 조합이 하고 있는 행정을 자세히 공개하라고 한다. 하지만 정보공개 청구를 해도 조합은 이런저런 이유로 자료를 내놓지 않는다. 이럴 때는 공개를 거부한 조합 임원을 형사고소하거나 고발해야 한다. 조합 임원은 공무원에 준하는 신분을 인정받기 때문에, 벌금 100만원 이상을 선고받으면 임원 자격이 사라진다.

Q: 셋집에서 가내수공업으로 봉지 접는 일을 10년째 해왔다. 유일한 가계 소득이다. 나 같은 무허가 영업자도 영업손실보상금을 받을 수 있을까?

A: 사업자등록증처럼 상가 세입자임을 증명할 수 있는 근거가 없는 경우에도 보상받을 방법은 있다. 1989년 1월25일 이후 지은 건물에서 영업을 하는 무허가 영업자가 재개발사업으로 영업을 더이상 하지 못하게 되는 경우 영업손실보상금을 받을 수 있다. 매년 통계 작성기관이 조사·발표하는 가계조사통계의 도시 근로자 가구 월평균 가계지출비를 기준으로 산정한 3인 가구 석 달치 가계지출비에 해당하는 금액을 준다. 이와 별도로 영업시설이나 원재료, 제품 등을 옮길 때 발생하는 이전 비용과 이전할 때 생기는 추가 비용을 손실보상금으로 받을 수도 있다. 허가를 받은 영업과 달리 미신고·무허가 영업자는 영업 사실과 소득 등을 확인할 수 있는 관련 자료를 더 꼼꼼히 제시해야 한다. 무허가 영업자 가운데 특히 노점상은 아예 법의 보호 대상에서 빠져 있다. 이주원 국장은 “상가 세입자들이 자체적으로 주민 조직을 결성해 재개발조합에서 정당한 보상을 받아내야 한다”고 주문한다.

입주신청와 주거이전비 둘 중 하나 선택?

Q: 주거 세입자다. 조합이 임대아파트 입주 신청을 하든 주거이전비를 받든 둘 중 하나를 하라고 한다. 이거 맞는 건가?

A: 아직도 이런 후진 조합, 있다. 임대아파트와 주거이전비는 2007년 4월 ‘공익사업을 위한 토지 등 취득 및 보상에 관한 법’ 시행규칙이 바뀌면서 ‘or’가 아니라 ‘and’가 됐음에도 여전히 조합이 주거 세입자에게 둘 중 하나를 선택하라고 하는 경우가 있어 몸살을 앓고 있다. 서울 왕십리 뉴타운 1구역 조합도 처음에는 둘 중 하나만 선택하라고 했다가 세입자들의 거센 항의를 받고 나중에 두 가지 모두 인정해줬다. 자격요건만 되면 누구나 둘 다 신청할 수 있다. 법이 바뀐 뒤 사업시행인가가 승인된 구역의 모든 세입자는 둘 다 신청할 수 있고, 임대아파트 입주 여부와 상관없이 주거이전비를 받을 수 있다.

실전팁: 악질적인 조합이나 집주인들이 세입자에게 주거이전비 포기각서를 요구하는 경우가 있다. 재계약을 안 해줄까봐 각서를 써줬다는 세입자들 목격담이 들린다. 본인이 쓴 각서, 나중에 되돌리기도 쉽잖다. 소송해야 한다. 조합이나 집주인이 그렇게 나오면 쫄지 말고 일단은 “무슨 법적 근거로 요구하냐”고 따져묻자.

Q: 재개발이 아니라 재건축 구역에 사는 단독주택 세입자다. 임대주택을 받을 수 있나?

A: 쉽지 않다. 지금까지 재건축 구역에 사는 세입자가 임대주택을 받은 사례가 보고된 바 없다. 재개발의 경우는 공익사업의 성격을 인정받기 때문에 주거 세입자에게 주거이전비를 줌과 동시에 임대주택을 받을 기회도 주고 있지만, 재건축의 경우는 공익사업이 아니라 사인의 이익을 위한 사업이라고 보기 때문에 두 권리 모두 주지 않는다.

세입자 처지에서는 재개발이든 재건축이든 살던 집에서 쫓겨나는 건 마찬가지인데, 권리 면에서는 전혀 다른 처우를 당하는 것이다. 재건축 지역의 세입자들이 이런 불합리한 제도를 바꾸기 위해 적극적으로 문제제기를 할 필요가 있다.

Q: 조합이 우리 가족은 정비구역으로 지정된 지 열흘 뒤 지금의 셋집에 이사왔다며 주거이전비를 안 준다고 한다.

A: 재개발조합들은 예전부터 주거이전비를 조금이라도 덜 주려고 자격조건을 까다롭게 적용했다. 적어도 정비구역 지정을 위한 공람공고일에는 해당 구역에 살고 있어야 주거이전비를 받을 수 있다고 관행적으로 적용해왔다. 법률에 명확한 규정은 없었다. 그러나 공람공고일 이후 이주해온 세입자들이 반발하면서 소송을 제기했고, 법원은 ‘공람공고일 이후~사업시행인가 이전’에 들어온 세입자라도 주거이전비를 받을 자격이 있다는 판결을 잇따라 내놨다. 그럼에도 지난해 12월 정부·여당은 관련 시행규칙을 개정하면서 정비구역 지정 공람공고일을 주거이전비 지급 기준일로 못박았다.

그러나 2009년 12월1일 이후 사업시행인가를 신청하는 정비구역부터 적용한다는 경과규정을 두었기 때문에 12월1일 이전에 사업시행인가를 신청한 정비구역의 세입자들은 조합을 상대로 적극적으로 소송을 제기해 주거이전비를 받아야 한다.

서울의 재개발사업 진행 현황 (※ 이미지를 클릭하면 크게 볼 수 있습니다)

Q: 내가 살고 있는 지역 조합의 관리처분인가가 열흘 전 끝났다. 그런데 지방에 한동안 내려가 살아야 하는 급한 사정이 생겼다. 지금 이사가면 주거이전비를 안 줄까?

A: 재개발사업 시행 절차를 보면, 임대주택 입주권과 주거이전비를 받는 세입자는 재개발조합이 사업시행인가를 구청에 신청해 인가를 받을 때 확정된다. 조합이 제출하는 사업시행계획서에 세입자의 주거대책과 임대계획이 확정돼 있어야 하기 때문이다. 따라서 사업시행인가 및 고시 이후까지 거주해 자격요건이 되면 이후 계속 거주하지 않아도 주거이전비를 청구할 수 있다.

그럼에도 일부 조합은 사업시행인가 뒤 다른 곳으로 거주지를 옮긴 세입자에게 이 권리들을 인정하지 않아서 분쟁이 일고 있는 게 현실이다. 그럴 때는 2006년 대법원 판결을 들이밀자. 사업시행인가 뒤에 이사갔다는 이유로 주거이전비를 받지 못한 세입자가 제기한 소송에서 당시 대법원은 “세입자는 이후 사업시행자의 주거이전비 산정 통보일 또는 수용 개시일까지 계속 거주할 필요가 없이 주거이전비와 이사비 청구권을 획득한다”고 판시했다. 대법원은 판결문에서 주거이전비와 이사비의 성격을 두고 “세입자들의 조기 이주를 장려해 사업 추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 함께 주거 이전으로 인해 특별한 어려움을 겪게 될 세입자들을 대상으로 하는 사회보장적인 차원의 돈”이라고 규정했다.

실전팁: 그럼에도 웬만하면 구청이 관리처분계획을 인가하고 이주 명령을 내릴 때까지는 계속 거주하기를 추천한다. 어떻게든 비용을 줄이려는 재개발조합이 이런 대법원 판례를 무시하고 주거이전비 지급을 거부할 게 뻔하고, 그러면 소송을 또 내야 하는 귀찮은 상황이 벌어지기 십상이다. 세입자로 살기 너무나 피곤한 세상이다.

임대주택은 ‘뺑뺑이’

Q: 재개발하면서 임대주택에 들어가길 원했다. 그런데 뺑뺑이를 한 결과 은행 예금이 5천만원 이상이고 차는 2천cc급 중형차를 굴리는 옆집 사람은 당첨되고, 은행 예금이 500만원에 불과하고 차도 없는 나는 낙첨됐다. 이거 불공평한 것 아닌가?

A: 이런 문제제기, 충분히 할 수 있다. 현행법은 소득이나 재산 정도 등을 따지지 않고 자격을 갖춘 모든 세입자를 대상으로 동등한 조건의 추첨을 통해 임대주택을 주도록 하고 있다. 정비구역 지정을 위한 공람공고 석 달 전부터 살기 시작해 관리처분인가로 이주 명령이 내려질 때까지 실제로 거주하는 무주택 세대주는 모두 대상이 된다. 순전히 복지 개념으로 도입된 영구임대주택이나 국민임대주택의 경우, 재산 정도와 소득을 모두 따져 일정 기준에 들어야만 입주 자격을 주는 것과는 다르다. 재개발 임대주택은 살던 곳에서 쫓겨나야 하는 세입자에게 특별히 공급하는 주택이라는 개념이기 때문이다.

전문가들은 재개발 임대주택의 경우도 복지적 개념이 강하기 때문에 제도 개선이 필요하다고 본다. 이주원 국장은 “입주 뒤 4년 정도 기간이 지난 뒤에는 국민임대주택 입주 자격과 같이 소득 상한을 부과하는 등의 보완이 필요하다”고 지적했다.

재개발을 규율하는 도시정비법은 전문가들조차 “너무 어려운 법”이라고 한탄한다. 용어부터 어렵고 재개발 절차 자체가 복잡한 탓이다. 일반인이 관련법을 이해하기란 여간 어려운 일이 아니다. 땅주인들의 승자 독식주의를 핵심 이데올로기로 삼는 법이기도 하다. 조합원이나 세입자가 자신의 권리를 알고 있어도 조합이 배짱 부리면 결국 해결할 수단은 소송뿐이다. 재개발 현장치고 크고 작은 소송이 걸리지 않은 곳이 없다. 1980년대에 오로지 땅주인의 이익만을 위해 태어나 끊임없이 누더기 개정을 해온 도시정비법 등 재개발 관련 법들을 전면 폐기한 뒤, 세입자와 공존하고 개발이익 중심의 사업이 되지 않도록 하는 방향으로 새 법을 만들어야 한다는 목소리가 커지고 있다. 불사조가 900년만에 제 몸을 불사른 재 위에서 다시 태어나듯, 도시정비법도 죽어야 산다.

사기 공사비 가려내기
표준계약서만 제대로 봐도 안다

첫째, 착공일이 현실적이지 않은 공사비는 사기다. 재개발 현장의 착공일은 시공사를 선정한 뒤에도 보통 2∼3년 뒤에나 가능하다. 시공사 선정 뒤 사업시행인가, 관리처분인가, 이주까지 완료하기 위해서는 그 만큼의 시간이 필요하다. 그러나 시공사들은 입찰에 참여할 때 착공일을 대체로 시공사 선정일로 적거나 그로부터 몇 달 뒤로 적어낸다. 그래놓고는 2∼3년 지나는 동안 물가·재료값이 올랐느니 하면서 마음껏 공사비를 인상한다. 따라서 시공사를 선정한 뒤 계약서를 쓸 때는 착공일을 멀리 잡을수록 조합원에게 유리하다.

둘째, 공사 항목이 적은 공사비는 사기다. 시공사가 공사비를 제시할 땐 건축·토목·전기 등 각 공사 항목을 함께 제시한다. 시공사들은 공사비가 싸 보이게 하려고 많은 항목을 공사비 항목에서 지우고는 대신 사업비 항목에 넣어둔다. 사업비도 조합원이 부담해야 하는 돈이지만, 공사 항목이 아니기 때문에 시공사가 제시한 전체 금액이 싼 것처럼 보이는 착시현상이 일어난다. 넣고 빼는 항목은 그때그때 시공사의 필요에 따라 즉흥적으로 달라진다. 국토해양부에서 내놓은 표준계약서나 인근 지역의 총회책자와 우리 지역의 공사비 항목을 비교해보자. 눈에 금방 드러난다.
셋째, 표준계약서와 크게 다른 계약 문구는 사기다. 시공사들은 국토해양부의 표준계약서 내용 가운데 불리한 조항은 빼려고 한다. 계약을 맺으면서 공사 예정 공정표와 공사비 내역서 제출을 생략하거나, 공사비 중 지상층과 지하층 금액을 구분하지 않거나, 미분양분이 있으면 시공사가 일방적으로 처분 권한을 갖도록 하는 등의 내용을 집어넣는 것이 대표적 사례다. 표준계약서만 제대로 봐도 시공사 장난의 절반은 막는다.

왕십리 세입자들의 작은 승리
임시 주거시설 합의 이끌어내

참사가 난 용산 4구역 상가 세입자들의 가장 큰 요구사항 가운데 하나가 ‘임시 상가’였다. 재개발 공사를 하는 동안 인근에서 장사를 계속할 수 있도록 해달라는 요구다. 이른바 순환식 개발이다. 그러나 법에 보장돼 있지 않다. 지난해 말 용산 4구역 조합과 서울시, 유가족 등의 합의 내용에서도 상가 우선 분양권과 함바집 운영권 등은 들어갔지만, 임시 상가는 끝내 빠졌다. 법적 근거도 전례도 없다는 이유 때문이다.
임시 상가는 말 그대로 임시방편이기 때문에 이참에 ‘임대 상가’ 제도를 적극 검토해볼 만하다는 주장도 있다. 임대주택처럼 재개발 지역 상가의 일정 부분을 임대 상가로 조성하자는 생각이다. 이주원 나눔과 미래 지역복지사업국장은 “상가 세입자들을 임시 상가로 이주시킨 뒤 재개발이 끝나면 다시 원래 자리로 들어갈 수 있다면 모르지만, 높은 임대료 등의 문제 때문에 사실상 힘들다”며 “임대 상가 제도 도입이 필요하다”고 말했다.
주거 세입자의 경우는 임시 주거시설을 조합 쪽이 마련하도록 관련법이 규정하고 있지만, 실제로 이행되는 경우는 드물다. ‘도시 및 주거환경정비법’ 36조는 “사업 시행자는… 철거되는 주택의 소유자 또는 세입자에 대해 당해 정비구역 내외에 소재한 임대주택 등의 시설에 임시로 거주하게 하거나 주택자금의 융자 알선 등 임시 수용에 상응하는 조치를 하여야 한다”고 규정하고 있다. 하지만 조합들은 해당 조항이 의무를 규정한 게 아니라며 세입자들의 요구를 들어주지 않는다.
이와 관련해 용산 협상이 ‘타결’되기 전 서울 성동구 왕십리 뉴타운 1구역에서는 작은 사건이 하나 일어났다. 세입자대책위 쪽 16명이 조합으로부터 임시 주거시설을 주겠다는 합의를 받아낸 것이다. 1년7개월이 넘는 대책위의 투쟁에 결국 조합이 백기를 들었다. 성동구에는 빈 임대아파트가 없어서 성북구 종암동의 한 임대아파트를 배정받았다. 1월14일 고아무개씨가 처음으로 입주를 시작했다. 이들은 뉴타운 1구역 임대 아파트도 당첨받았기 때문에, 2년여 동안 성북구 임대아파트에 머문 뒤 재개발이 끝나면 왕십리 임대아파트로 돌아온다.
이은정 세입자대책위 위원장은 “재개발에는 가옥주의 재산권만 있을 뿐 세입자의 주거권은 없었다”며 “세입자들이 (조합 등과) 싸우면 사정은 조금이라도 나아지는데, 서민의 삶이란 조금만 나아져도 살 만할 수 있다”고 말했다.
왕십리 뉴타운 1구역 세입자들의 작은 성과가 다른 재개발 지역에도 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보인다.

전종휘 기자 [e-mail] · 일러스트레이션 이강훈