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재테크클리닉/ 부동산시장이 들썩인다 투자자 관심 모으는 재건축 대상 아파트… 무주택자 주택 매입에 세제지원·융자도
하반기 부동산시장이 심상치 않다. 올해 초 침체를 벗어나기 어려울 것이라는 시장전망과는 사뭇 다른 모습이 엿보이고 있기 때문이다. 특히 많은 부동산시장 전망기관들이 매매가격의 상승세를 점치고 있다. 이러한 아파트가격 전망은 하반기에 경기가 바닥을 치고 상승할 것이라는 기대감에 바탕을 두고 있다. 소비지수를 비롯한 여러 가지 경제지표에서 이러한 징후가 포착되고 있기 때문에 이는 상당히 설득력이 있는 것으로 보인다. 그렇지만 무엇보다도 현재 이러한 상황은 장기화하고 있는 저금리 현상 때문이다. 저금리에 따른 실물선호현상 특히 부동산에 대한 투자심리가 다시 살아나고 있는 현상이 뚜렷해지고 있는 것이다. 상반기 부동산의 투자대상으로 떠오른 것은 주로 재건축 대상 아파트이다. 올해 1월부터 6월까지 수도권 아파트 매매가격은 3.2%, 서울은 4.9% 상승하였는데 서울지역 20평 이하 재건축 대상 아파트는 23%나 올랐다. 재건축 대상 아파트가 새로운 투자대상으로 떠오르면서 상반기 재건축대상 아파트의 가격상승률은 일반 아파트보다 4∼5배나 높다. 소형 아파트 역시 임대수익을 겨냥한 수요증대에 힘입어 투자대상으로 각광받고 있다. 재건축 대상이 아닌 일반 소형 아파트의 경우 상반기에 6.4%(서울)의 가격상승세를 보였다. 이들 소형아파트는 지속적인 전세가 상승, 월세전환의 가속화, 세제혜택의 부여 등 수익성 측면에서 투자가능성을 보여주면서 앞으로도 상당히 각광받을 것으로 예상된다. 올 하반기 경제전망에 대해선 아직도 이견이 분분하다. 다만, 일반적으로 올 4분기 이후에는 실물경기가 저점을 통과할 것으로 보고 있다. 여기에 장기화되고 있는 저금리 현상이 부동산시장으로의 투자확대를 부추기고 있다. 은행에 넣어두는 것보다 단 1%가 높아도 투자가치가 있다고 판단하고 있는 것이다. 올해가 부동산경기가 바닥이라는 점에서 하반기가 부동산투자의 적기임에는 틀림없다. 그렇지만 이러한 전망에 따라 무턱대고 매매차익을 기대해선 곤란하다. 가격상승과 같은 자본이득은 상품의 성격에 따라 부분적으로 기대할 수 있는 것이지 모든 상품에 다 적용되지는 않기 때문이다. 예컨대 재건축 아파트의 경우도 이미 오를 만큼 오른 경우가 많아 면밀한 사업성 분석없이 투자에 나선다면 낭패를 볼 수 있다. 오히려 중장기적인 투자의 관점에서 부동산 임대료 흐름을 중심으로 투자대상을 선별할 필요가 있다. 이러한 시장 상황에서 내집 마련을 꿈꾸는 실수요자들은 올 하반기엔 내집 마련을 한번 시도해볼 만하다. 일단 ‘5·23조처’로 신규 주택을 매입할 경우 각종 세제지원 혜택이 주어진다. 생애 처음으로 18평 이하의 주택을 구입하는 무주택자(First Home Buyer)에게는 주택자금의 70%까지를 장기저리(6%)로 융자해 준다. 은행권의 주택담보대출 금리도 7%대로 인하된 상태이다. 그렇더라도 분양권의 프리미엄을 기대한 투자라면 신중해야 한다. 소형 아파트에 대한 청약경쟁률이 높게 형성되고는 있으나 실제 프리미엄이 그리 높지 않다. 분양가 자율화 조처, 각종 규제강화에 따른 부담금 증가로 분양 가격 자체가 매우 높아지고 있기 때문이다. 내집 마련을 시도하려는 실수요자라면 이보다는 직장과의 거리, 교육여건 등 자신에게 필요한 주택의 요건을 면밀히 검토한 뒤 적합한 소형 아파트 매입을 해야 할 것으로 여겨진다.
김현아/ 한국건설산업연구원 책임연구원
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