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쌈짓돈 주며 빌딩 넘긴다 외국계 투자가들 주요 빌딩 싹쓸이 태세… 휴면법인 이용 세금 회피하고 이익 챙겨
이 물음에 들어가면 얘기는 달라진다. 주인을 따져보면 그 빌딩들은 한국경제 ‘성장’의 역사보다는 국제통화기금(IMF) 구제금융사태 이후의 한국경제 ‘위기’를 보여주는 것으로 뒤바뀌고 만다. 서울시가 밝힌 시내 16층 이상 또는 연면적 3만㎡이상 빌딩은 541개. 경제위기가 터진 지난 97년 연말 이후 외국자본이 사들인 빌딩은, 모두 16층 이상이랄 수는 없지만, 30여개로 파악된다. 역삼동 I타워 등 매각협상이 진행중인 빌딩까지 합쳐 금액으로 따지면 외국자본이 매입한 시내 빌딩은 대략 2조5천억원에 이른다. 외국계 투자가들이 매입한 시내 빌딩은 주로 ‘돈이 될 만한’ 오피스 빌딩으로 여의도, 종로, 중구 등 도심, 그리고 강남지역에 자리잡고 있다. 미국계 부동산컨설팅사인 ‘존스 랑 라살’의 김영곤 서울지사장은 “외국 부동산 투자자본은 도심에 자리해 임대 수익률도 많이 낼 수 있고 나중에 팔아도 큰 차익을 남길 수 있는 물건을 찾는다”고 설명했다. 외국자본이 사들인 대표적인 빌딩으로는 역삼동 현대중공업빌딩(로담코·네덜란드계 부동산 투자회사), 무교동 서울파이낸스센터(GIC·싱가포르 투자청), 여의도 대우증권(골드만삭스), 순화동 삼도물산빌딩(GRA·유럽계 푸르덴셜 보험회사 계열 투자회사), 여의도 KTB빌딩(알리안츠제일·독일계 보험사), 남대문 서울힐튼호텔(싱가포르 홍령그룹) 등이 꼽힌다. 광화문 금호그룹사옥도 1730억원(추정)에 모건스탠리에 넘어갔고, 여의도 SK빌딩은 600억원(추정)에 미국계 투자회사인 론스타코리아로 주인이 바뀌었다. 현재 건축중인 빌딩이 외국자본의 손에 넘어간 경우도 많다. 남대문 유화개발빌딩(싱가포르 홍령그룹)과 낙원동 낙원빌딩(로담코)이 그렇다.
외국인들이 IMF 이후 헐값에 사들여
외국계 투자자와 매각이 진행중인 역삼동 I타워(현대산업개발 소유)는 무려 6천억∼7천억원에 이르는 초대형 물건으로 JP모건, 모건스탠리, 라살인베스트매니지먼트(미국계 부동산펀드) 등이 매입의사를 타진하고 있는 것으로 알려지고 있다. 무교동 교보빌딩도 외국자본과 매각협상이 진행중이며, 여의도 대한방직빌딩과 서린동 한효빌딩 역시 리먼브라더스(미국 투자은행)에 팔릴 것으로 부동산 컨설팅업체는 파악하고 있다. 시가 3천억원에 이르는 한남동 단국대부지는 건물뿐 아니라 토지까지 외국자본이 노리고 있는 물건으로 모건스탠리가 적극적이라는 소문이 파다하다. 외국자본이 국내 부동산을 마구 사들이기 시작한 건 IMF사태 이후다. 유동성 위기가 닥친 국내 기업들은 부채비율을 줄이기 위해 저마다 보유하고 있던 부동산을 매물로 내놓았고, 그렇게 쏟아져나온 부동산을 외국자본이 헐값에 사들인 것이다. 물론 당시 고층 빌딩을 살 만한 사람은 국내에 없는 형편이었다. 정부는 외자유치를 통해 외환위기를 끄겠다며 지난 98년 6월 외국인 부동산시장 개방 조처를 내놓기도 했다. 한국 경제위기가 외국자본에 쉽게 국내 빌딩을 매입할 수 있는 길을 터준 셈이다. ‘서울 시내의 수많은 빌딩 중 몇개의 주인이 외국자본으로 바뀐들 무슨 문제인가’라고 물을 수도 있다. 하지만 외국자본이 어떻게 국내 빌딩을 사들여 돈을 벌고 있는지, 이 과정에서 어떻게 세금을 회피하고 있는지를 들여다보면 문제는 그리 단순하지 않다. 우선 외국자본이 국내 빌딩을 사들이는 방식을 보면 국내 세법의 허점을 교묘히 이용하고 있음을 어렵지 않게 알 수 있다. 현행 조세특례제한법은 기업 구조조정을 목적으로 업무용 빌딩이 전액 현물출자된 ‘법인’을 외국인투자기업이 인수할 경우 취득세와 등록세를 전액 또는 50% 감면해주고 있다. 이 법은 한시법이지만 외국자본에 대한 이런 특혜를 언제까지 적용할 것인지는 못박지 않고 있다. 물론 여기까지는 법으로 보장된 것이다. 하지만 외국자본이 국내 빌딩을 사들일 때는 이 과정에 SPC(특수목적회사)라는 법인이 등장한다. SPC는 사실상 실체가 없는 종이회사로, 조세특례제한법을 적용받기 위해 급히 차려진 법인이다. 예컨대 GRA는 순화동 삼도빌딩을 매입할 당시 직접 사들이지 않고 대신 매도자인 건물주가 세운 ‘신젠’이라는 SPC를 805억원에 사들이는 방식을 썼다. 건물주한테 일부러 그 빌딩을 현물출자해 SPC를 설립하도록 요구한 뒤 이 법인의 지분을 사들이는 편법을 쓴 것이다. 외국자본이 가장 많이 쓰는 세금 회피 방식이 이것이다.
국내 은행이 자금 대줘 외자유치 효과 미미
외국자본이 세금을 피하는 또다른 방식은 이른바 ‘휴면법인’을 통해 지방세법의 중과세 규정을 비켜가는 것이다. 지방세법은 수도권 과밀억제를 위해, 설립된 지 5년이 안 된 법인이 수도권 소재 부동산을 취득하면 세금을 정상세율보다 3배 더 무겁게 물리고 있다. 그래서 외국자본은 수도권 빌딩을 사들일 때 대개 5년 이상된 ‘휴면법인’을 인수한다. 물론 휴면법인 명의로 빌딩을 매입해 중과세를 피하려는 속셈에서다. 세금 회피 목적으로 차려진 휴면법인을 사는 데 드는 비용은 5천여만원 정도에 불과하다. 모건스탠리가 종로구 한누리빌딩을 230억원에 사들일 때 쓴 방식이 이것이다. 정상적으로 사들이면 매매가의 17.4%를 세금으로 내야 하는데 휴면법인 인수를 통해 5.8%만 문 것이다. 한국건설산업연구원 김민형 박사는 “외국계 투자자본이 세금 회피를 위해 일종의 유령법인인 휴면법인을 사들이는 편법을 쓰는 건 다 아는 비밀”이라며 “외국자본은 불법도 아니고 절세차원에서 그러는데 무슨 문제냐는 식으로 나온다”고 말했다. 그렇다면 외국자본의 국내 빌딩매입이 당국이 기대하는 것만큼 외자유치 효과를 내고 있는가. 로담코가 1250억원(추정)에 사들인 현대중공업사옥을 보자. 로담코는 이 빌딩을 사들일 때 모두 자기자본으로 매입한 게 아니고 450억원을 한빛은행에서 조달했다. 게다가 현대중공업이 사무실의 절반 이상에 대해 임대를 책임지도록 조건을 붙였다. 김민형 박사는 외국자본의 국내 빌딩 매입시 파이낸싱 구조를 보면 해외투자펀드는 30∼40%뿐이고 나머지 60∼70%는 국내 은행 등을 통해 조달하기 일쑤라고 분석했다. 외국자본이 매입한 서울지역 빌딩을 2조5천억원으로 잡을 경우 실제 외자는 많아야 1조원밖에 안 되고 나머지는 국내자본이란 얘기다. 이에 대해 ‘존스 랑 라살’ 김영곤 서울지사장은 “외국계 투자자들은 신용도 좋은데다 서울 도심 한복판에 자리한 좋은 빌딩을 갖고 있는데 어느 국내 금융기관이 쉽게 돈을 빌려주지 않겠냐”고 말했다. 이처럼 자본투자도 별로 없고 매입 때 세금까지 회피하는 외국자본이 국내 부동산에서 내는 수익은 어느 정도 될까. 현대건설 리츠팀이 분석한 서울지역 12개 외국자본 소유 빌딩의 임대수익률은 10.2%다. 12개 빌딩 중 8개 빌딩이 임대수익률 10% 이상을 올리고 있고 GIC가 매입한 회현동 아시아나빌딩의 수익률이 연 12.5%로 가장 높았다. 수익률이 가장 낮은 GRA 보유의 서린동 광은빌딩조차 수익률이 8.1%에 달했다. 반면 국내 빌딩 임대사업자의 평균 수익률은 연 7%대에 불과한 것으로 알려지고 있다. 현대건설 박래익 리츠팀장은 “외국자본은 초기에 매입할 때 가격이 형편없이 떨어졌지만 임대수익률이 가장 많이 나올 만한 빌딩을 주타깃으로 삼았기 때문에 현재 큰 임대수익을 올리고 있을 뿐만 아니라 나중에 시세차익에 따른 막대한 자본이득을 챙길 가능성이 높다”고 내다봤다. 특히 오는 7월 리츠(부동산투자회사)가 도입되면서 부동산 가격이 오르면 외국자본이 이때다 싶게, 그동안 매입했던 빌딩을 죄다 팔아치우고 빠져나갈 공산도 크다. 박래익 리츠팀장은 “외국자본은 국내 빌딩을 영구적으로 가지려는 것도 아니고, 한 3∼4년 갖고 있으면서 임대수익을 내고 적절한 시기에 팔아 시세차익까지 올리는 게 일반적인 전략”이라고 덧붙였다. 자기 돈은 얼마 안 들인 채 국내 금융기관에서 조달한 자금으로 IMF 이후 헐값이 된 빌딩을 사들인 뒤 이를 굴려 임대수익을 챙기고 나중에 비싼 값에 되팔고 떠난다는 얘기다.
앉아서 이익 얻고 내뺄 날만 기다리나
외국인이 빌딩을 통째로 떠메고 바깥으로 나갈 수 없는 만큼 국부 유출 우려가 상대적으로 적다는 반론도 있다. 그러나 외국자본의 국내 제조업 투자는 수입대체효과도 있고 직접투자효과도 있지만, 빌딩은 그런 효과도 전혀 없다. 건설산업연구원 김민형 박사는 “실질적인 외자유치도 별로 없는데다 SPC나 휴면법인을 통한 편법거래로 세금을 회피하는 외국자본은 손도 안 대고 코푸는 격으로 앉아서 이익을 챙기고 있다”며 “빌딩에 투자한 외국자본이 썰물처럼 떠나고 나면 피해는 결국 국민들만 보게 될 것”이라고 우려했다.
조계완 기자 kyewan@hani.co.kr
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