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[경제] 상가 세들면 쪽박만 남는다? 건물주 입김에 속수무책인 세입자들의 분노… 시민단체와 함께 무권리 해소할 법제정 촉구
서울 동대문구 회기동 경희대 정문 앞 2층 건물 한켠에서 커피숍을 운영하고 있는 이삼수(46)씨는 요즘 ‘파리목숨’이란 어떤 것인지 실감한다. 건물주인 경희재단쪽에서 자리를 비워달라며 법원에 소송을 내는 바람에 생계 터전을 잃을 처지에 놓였기 때문이다.
건물주가 마음만 먹으면 세입자 거덜내
이씨가 지금 있는 자리만큼 목좋은 데를 부근에서 구하려면 적어도 2억원 이상의 권리금을 마련해야 한다. 그러나 이씨가 받을 권리금은 한푼도 없다. 경희재단에서는 줄 수 있는 돈은 임차보증금 9700만원과 이주비 500만원이 전부라고 한다. “지난 96년 12월에 이곳에 들어올 때는 원래 커피숍 주인에게 시설권리금으로 2억6천만원을 줬습니다. 또 2층의 커피숍 바로 옆에 있던 재단 사무실까지 학교쪽에서 임대하라고 요구해 권리금조로 2천만원을 지불했습니다. 여기에다 지난해와 올해 내장공사를 하느라 6천만원 정도를 투자했습니다. 지금 이대로 나가면 3억4천만원을 고스란히 날리는 셈입니다.” 이씨보다 더 딱한 지경에 몰리는 상인들도 많다. 건물주가 부도를 내 주인이 바뀌는 바람에 권리금은 물론이고 임차보증금까지 한푼도 건지지 못하는 경우이다. 특히 IMF 구제금융 한파가 몰아닥친 뒤부터 건설회사나 대형 유통업체들의 잇단 부도로 영세상인들의 이런 피해 사례가 부쩍 늘었다. 영세상인들은 소비가 위축돼 가뜩이나 벌이가 시원치 않은 판에 건물주들이 ‘배째라’며 배짱을 내밀면 속수무책으로 쫓겨나야만 하는 현실이라고 분통을 터뜨리고 있다. 서울시 논현동 강남구청 네거리의 나산백화점 뒤편 ‘나산웰비스포츠센터’는 건물주인 나산유통이 지난 97년 11월에 부도를 낸 뒤 채권은행단이 관리를 하다가 얼마 전 경매절차를 거쳐 48억원에 낙찰을 받은 개인에게 넘어갔다. 이 건물 2층에서 93년 미용실을 차려 지금까지 생계를 꾸려온 김동식(53)씨는 요즘 미용실 일보다 “대한민국 법은 법이 아니다”라는 설교(?)를 하러 다니느라 더 바쁘다. 김씨는 “악덕 건물주와 은행, 사채업자끼리 서로 짜서 자기들 잇속만 챙기고 임차인들은 눈뜨고 당할 수밖에 없는데 이게 법이 통하는 사회입니까? 더구나 이번 일을 당하고 보니 현행 법은 건물주가 임차인들에게 의도적으로 사기를 칠 수 있는 권한까지 보장해주고 있다는 사실을 확인했습니다”라며 울분을 토했다. 지상 6층, 지하 5층짜리 나산웰비스포츠센터의 옛 주인 나산유통은 임차인 25명과 스포츠센터 회원 1천여명으로부터 임대보증금 및 회원가입비 90여억원을 받은데다 은행과 사채업자들로부터 100억원 이상의 담보대출을 받았다. 부도를 낸 다음에 나산유통이 임대보증금과 회비를 돌려줘야 할 의무는 면제되고, 담보대출을 해준 은행과 사채업자들은 경매처분대금을 나눠가지고, 새 건물주는 임차인들의 보증금을 ‘나 몰라라’하며 무조건 나가달라고 요구할 뿐이다.
시설투자금 날리기 일쑤… 따로노는 법·관행
상인들은 보증금보다 임대계약을 유지할 수 없는 게 더 큰 걱정거리이다. 보통 상가별로 보증금의 약 3배에 이르는 시설투자비가 물거품이 되기 때문이다. 현행 민법은 임대차계약을 당사자들끼리의 채권·채무관계로 규정한다. 즉 채권자인 임차인은 임대인 이외의 3자에게는 아무런 권리가 없다. 다만 일반주택의 경우 ‘주택임대차보호법’에 따라 세들어 사는 사람이 다른 담보채권자들보다 우선권을 갖는다. 하지만 상가의 경우 주인이 부도를 내고 달아나 다른 채권자들과 다투면 임차인의 우선변제권을 보장받을 법적 장치가 없다. 이 때문에 건물주가 과실 또는 공의로 임대목적물을 경매에 넘길 경우 세입자가 낸 임대보증금 및 시설투자비를 돌려받을 수 있는 방법이 없고 잔여 임대기간도 보장받지 못한다. 정부와 법원에서는 전세등기제도로 임차인들의 권리를 확보할 수 있다고 주장한다. 하지만 대부분 건물주들이 담보가치가 떨어지는 것을 우려해 전세등기를 거부하고 있고, 민법은 계약자유의 원칙을 존중하고 있어 주인의 동의없이는 전세등기가 불가능하다. 또 상가건물은 건물의 객관적인 가치를 유지하고 높이는 여러 가지 시설투자비용을 대부분 임차인이 부담을 하는데, 이에 대해 보장해주는 법률규정도 없다. 현행 민법이 ‘시설투자비 상환청구권’을 임차인들에게 부여하고 있지만 이 역시 강행규정이 아니다. 건물주들은 처음 계약서를 쓸 때부터 임차인들의 법적 권리를 포기하도록 특별약정을 요구한다. 아니면 다른 데 찾아보라는 식으로 대응한다. 관행과 법이 따로따로 놀고 있는 것이다.
절대적 강자의 횡포는 막아야 한다 상가임차인들의 이런 무권리 상태를 방치할 수 없어 시민·사회단체가 나섰다. 참여연대, 민주노동당, 녹색소비자연대, 함께하는 시민행동, 소비자문제를 연구하는 시민의 모임 등은 지난 10월10일 국회에 ‘상가임대차보호법’ 제정을 요구하는 공동청원서를 냈다. 민주노동당 경제민주화운동본부의 이선근 집행위원장은 “국회에서 400만명으로 추산되는 영세상인들이 건물주의 권한 남용과 횡포에 무방비로 시달리는 현실을 직시하고 하루빨리 심의를 해줄 것”을 요구했다. 실제로 민주노동당과 참여연대가 지난 9월 말부터 가동한 ‘상가임차인 피해상담센터’(02-761-1333, 02-723-5303)에는 하루평균 100건이 넘는 피해사례가 들어오고 있다. 이선근 위원장은 피해유형을 △건물주의 임대료 과다인상 요구 △일방적인 계약해지 △임대보증금과 권리금 미반환 △임대차 분쟁처리해주는 기관의 부재 등으로 나누면서 “반드시 ‘상가임대차보호법’이 제정되어야 임차인들을 이런 피해로부터 구제할 수 있다”고 말했다. 이 법은 상가임차인의 특별한 과실이 없는 한 임대기간을 최장 10년 동안 보장받을 수 있게 하고 건물주가 등기를 거부하더라도 사업자등록이나 부가세납부신고 등 간단한 절차만 거치면 세입자가 대항력과 우선변제권을 갖도록 하고 있다. 사실 이 법은 지난 15대 국회에서도 ‘점포용건물임대차보호법’이란 이름으로 논의된 적이 있다. 그러나 국회의원들의 소극적인 자세로 제대로 한번 심의도 못하고 15대 국회 임기만료로 자동폐기됐다. 다만 당시 법사위는 검토보고서를 통해 “민사관계의 대원칙인 계약자유와 사경제불간섭의 원칙 등에 대해 광범위한 예외를 인정하는 것은 민사법체계의 기본질서를 흔들어놓을 수 있고 사유재산권을 침해할 우려가 있다”며 부정적인 의견을 냈다. 참여연대 김남근 변호사는 “법은 자유로운 경제활동을 보장해주는 차원에서 한걸음 더 나아가 실질적으로 절대적 우위에 있는 세력이 횡포를 부릴 수 있을 경우에는 약자를 보호해줘야 한다”고 강조했다.
박순빈 기자sbpark@hani.co.kr
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