사진/ 롯데캐슬 청약을 위해 몰려든 인파. 주상복합에 대한 묻지마 투자가 이뤄지고 있다.

지난 11월5일 오후 서울 강남구 청담동 리베라호텔 부근 롯데캐슬 모델하우스. 롯데캐슬 청약접수대 앞에는 아침부터 모이기 시작한 인파가 점점 늘어나 수천명의 사람들이 발디딜 틈 없이 들어서는 대혼잡이 벌어졌다. 접수를 기다리는 청약자들의 줄은 무려 1km를 넘어섰다. 당황한 롯데건설 직원들은 긴급히 번호표를 발행하면서 몇 시간 뒤에 다시 올 것을 권유했으나 청약행렬은 줄어들지 않았다. 다음날인 6일 새벽 2시30분에야 마감한 청약결과는 80가구 모집에 2만6600명 접수. 경쟁률이 무려 334 대 1을 기록했다. 롯데건설 관계자는 “기껏해야 100 대 1을 넘지 않을 것으로 예상했으나 상상을 초월하는 인파가 몰려 감당하지 못할 정도였다”고 말했다.

지난 10월 말 입주를 시작한 강남구 도곡동 타워팰리스의 최첨단시설이 외부에 알려지면서 초고층으로 지은 호텔식 주상복합 아파트의 인기가 치솟았다. 타워팰리스에 뒤이어 입주를 개시한 여의도 트럼프월드1, 내년 상반기 입주예정인 서울 목동의 현대 하이페리온 등이 그러한 인기몰이의 주인공들이다. 일반 주상복합 아파트에 대한 관심도 덩달아 높아졌다. 대우가 지난 10월 말 청약을 받은 서울 당산역 디오빌은 15층짜리 평범한 주상복합 아파트인데도 212가구 모집에 1만2천여명이 몰려 평균 60 대 1의 경쟁률을 보였다. 한 건축업계 관계자는 “주상복합이란 간판만 내걸면 무조건 돈이 몰리는 묻지마 청약사태가 벌어지고 있다”고 말했다.

건축비 일반 아파트보다 50% 이상

사진/ 초고층 주상복합 아파트 시대의 문을 연 서울 도곡동 대림 아크로빌. (김종수 기자)

그러나 “호텔식으로 지은 초고층 주상복합 아파트가 과연 돈이 될까”라는 물음에 대해서는 누구도 확실한 답을 내놓지 못한다. 심지어 그런 아파트를 세운 건설회사 관계자조차 “투자에 신중을 기하는 게 좋다”고 충고한다. 생활의 편의성과 안락함은 이전의 아파트와 비교할 수 없을 만큼 좋지만 재산증식 수단으로서 기존 아파트와 같은 역할을 할 수 있을지는 의문이라는 것이다.

초고층 아파트는 일반 아파트와 공법부터 다르다. 30층이 넘어가면 기존의 철근 콘크리트 구조물로는 건물의 무게를 지탱할 수 없다. 철골로 뼈대를 쌓아올리는 공법을 써야 한다. 여기에서 원가가 15%가량 올라간다. 더불어 고급 마감재와 각종 부대시설을 감안하면 건축비가 일반 아파트보다 50% 이상 많이 들어가는 것이 보통이다. 부대시설이 많기 때문에 상대적으로 전용면적도 좁다. 일반 아파트 32평~33평형의 전용면적이 25.7평인 데 반해 타워팰리스 35평형의 전용면적은 25.4평에 지나지 않는다. 또 57평형은 41.5평, 68평형은 49.9평이다. 반대로 대지 지분은 거의 없다. 워낙 고밀도로 개발하기 때문에 자기 지분이 거의 남지 않는다. 타워팰리스는 57평형과 68평형의 대지지분은 각각 6.1평과 10.3평에 지나지 않는다.

더욱 중요한 것은 재건축이 불가능하다는 것이다. 따라서 시간이 흐를수록 건물은 낡고, 아파트 가치도 떨어진다. 고급 아파트로서의 가치를 그대로 유지하려면 상당한 비용을 들여 관리를 해야 한다. 또 일정 기간마다 건물을 대대적으로 수선하는 리노베이션 과정이 필요하다. 그렇지 않으면 아파트가 쉽게 슬럼화할 수 있다. 당연히 관리비는 많이 들 수밖에 없다. 일반 아파트가 1평당 5천원 안팎인 데 반해 초고층 아파트는 1만~1만2천원을 잡아야 한다. 여기에다 건물 유지·보수비가 별도로 들어간다.

시장규모 작아 환금성 약해

쉽게 말해 관리비는 많이 들고 자산가치는 시간이 지날수록 하락하는 것이 초고층 아파트다. 물론 땅값이 계속 오르면 초고층 아파트의 가격도 오를 것이다. 그러나 이러한 변화를 감안하지 않으면 일반 아파트보다 자산가치 하락을 피할 수 없다는 것이 전문가들의 얘기다. 롯데건설 부동산개발팀의 고수창 과장은 “지금까지 지은 주상복합 아파트의 가격구조를 들여다보면 최초 분양가보다 가격상승률이 일반 아파트보다 떨어지는 것이 현실이다. 재테크 수단으로 초고층 아파트를 선택하는 것은 신중한 검토가 필요하다”고 말했다.

또 한 가지 감안해야 할 점은 시장 규모가 적기 때문에 환금성이 약하다는 점이다. 현재 새도시 등 수도권에 지은 50평형 이상 아파트들의 거래가 잘 이뤄지지 않는 현실은 이를 잘 보여준다. 물론 호텔식 초고층 아파트에 대한 수요는 분명 있다. 일반 사람들과 차별화된 주거공간을 갖고 싶어하는 부유층, 사생활의 자유를 보장받기 원하는 연예인, 호텔식 아파트 구조에 익숙한 외국인, 돈 많고 즐기는 생활을 원하는 젊은 여피족 등이 그들이다. 강남에 사는 의사·변호사 등 고소득 전문직 종사자들도 이 대열에 포함될 수 있다. 그러나 그 수는 분명히 제한돼 있다. 한 건설업체 관계자는 “롯데캐슬 청약을 위해 몰려든 2만6천여명의 사람들을 모두 실수요자로 보기엔 무리가 있다. 이들 가운데 대부분은 단기차익을 노린 투자자”라고 말했다.

전문가들의 의견을 종합하면 결국 이렇다. 호텔식 초고층 아파트는 돈을 쓰는 데 부담이 없는 일부 고소득층을 위한 주거공간이지 부동산 투자로 돈을 불려가는 데 관심이 있는 중산층의 몫은 아니라는 것이다. 해외 사례를 보더라도 이런 아파트들의 매매는 드물다. 살던 사람이 10년~20년씩 계속 사는 게 보통이다. 전문가들은 따라서 중산층은 초고층 아파트에 대한 지나친 환상을 갖지 말라고 충고한다. 겉으로 드러난 화려함보다 실속이 없기 때문이다. 특히 재테크 수단으로 빚을 내 투자하는 것은 커다란 위험을 감수해야 한다는 것이 전문가들의 지적이다.

물론 롯데캐슬은 평당 분양가가 1250만원으로 비교적 낮게 책정됐기 때문에 청약에 당첨되면 단기차익을 남길 수 있다. 그러나 타워팰리스는 주변 아파트 시세와 견줘보면 별다른 가격 프리미엄이 없다는 것을 알 수 있다. 타워팰리스 35평형은 현 시세가 6억5천만원~7억5천만원에 형성돼 있다. 분양가 2억6천만~3억4천만원보다 2배 이상 오른 셈이다. 그러나 지난해 말 입주한 인근 삼성 래미안 아파트 33평형 시세가 6억5천만원인 것을 감안하면 그다지 가격이 많이 오른 것도 아니다. 도곡동 한국공인중개사 이희동 사장은 “강남의 모든 아파트 가격이 2~3년 전보다 2배 이상 올랐기 때문에 타워팰리스가 특히 많이 올랐다고 하기는 어렵다”고 말했다. 큰 평형으로 가면 오히려 투자수익률이 떨어진다. 타워팰리스 57평형(전용면적 41.5평) 시세는 10억~12억원으로 래미안 아파트 47평형(전용면적 37.6평)의 12억원에 못 미치는 실정이다. 서울 목동에 하이페리온을 분양한 현대백화점 목동점 지원팀의 하준목 차장은 “단기적으로는 프리미엄이 붙겠지만 장기적으로는 경제적 이점이 별로 없다. 결국 재산가치에 구애받지 않고 편하게 살고 싶은 사람이나 상류사회의 커뮤니티를 형성하고 싶은 사람들이 들어올 것”이라고 말했다.

우후죽순처럼 생겨 공급과잉 우려

가장 우려되는 것은 기존의 낡은 아파트들이 이런 방식으로 대거 재건축되면서 초고층 아파트들을 우후죽순 격으로 짓는다는 것이다. 지금 분위기로 봐서는 서울 곳곳의 재개발·재건축 아파트들이 너도나도 초고층 아파트 건립에 나설 조짐이다. 목동 하이페리온 아파트 옆에서는 벌써 단독주택과 연립주택을 헐고 하이페리온과 똑같은 형태로 초고층 아파트를 짓는 재개발이 추진되고 있다. 초고층 아파트에 입주하면 재산도 늘고 상류사회의 커뮤니티에 합류할 수 있을 것이란 기대감 때문이다. 그러나 공급물량이 많아지면 희소가치는 떨어질 것이고, 경우에 따라서는 대형 평형의 공급과잉 현상이 올 수도 있다. 초고층 아파트는 건축비가 많이 들기 때문에 대형 평형을 짓지 않으면 수지타산이 맞지 않기 때문이다. 나아가 초고층 아파트도 쾌적한 환경을 유지하는 곳과 그렇지 못한 곳의 차별화가 진행될 것으로 보인다.

현대백화점 하준목 차장은 “초고층 아파트가 그동안 획일화된 아파트 문화에 새로운 변화의 바람을 불어넣은 것은 사실이지만 그러한 주거문화가 일반 중산층에게까지 확산될 것으로 보이지는 않는다. 생활은 편리하지만 결국 경제적 부담이 가중될 수밖에 없다”고 말했다.

정남기 기자 jnamki@hani.co.kr