굿모닝시티 사건을 계기로 ‘디벨로퍼’가 주목받고 있다. 땅 확보, 자금조달, 분양 마케팅까지 개발 과정을 책임지고 기획하는 부동산 개발전문가. 밑천 한푼 없이도 땅을 주무르고 돈을 주무르는 그들의 세계를 들여다보았다.

경기도 성남의 분당새도시 구미동 18번지 일대. 한국토지공사가 갖고 있던 이 땅은 공중으로 고압선이 지나가고 경부고속도로가 옆에 있어 사실상 버려지다시피했다. 토공이 몇번이나 매각을 시도했지만 건설업체마다 거들떠보지 않아 번번이 실패했을 정도로 천덕꾸러기 땅이었다. 토공도 지쳐 매각을 포기하고 있던 참이었다. “당시 서울 강남의 오피스텔 평당 분양가가 800만원대였다. 강남은 한계에 도달했다고 판단했다. 또 다른 강남세력들이 산다는 분당에서 사업부지를 물색하던 중이었다. 토공이 한동안 아예 내놓지도 않던 이 물건이 때마침 토지분양계획서에 나와 있었다.” (주)신영(대표 정춘보) 최상규 부장의 말이다.

자기 돈 한푼 없이도…

일러스트레이션 | 장광석

신영은 이 땅을 싼값에 사들여 유럽형 오피스텔 ‘시그마Ⅱ’(1천여 가구)로 개발했다. 매각대금은 개발사업이 끝날 때까지 나눠 내는 좋은 조건이었다. 분양하자마자 오피스텔은 금방 다 팔렸다. 수백억원의 개발이익을 챙긴 대성공이었다. 이 프로젝트가 성공하면서 정춘보 사장은 일약 ‘디벨로퍼’(developer)로 그 이름을 떨치기 시작했다. 정 사장한테 ‘국내 디벨로퍼 1호’ 또는 ‘한국의 도널드 트럼프’(미국의 유명한 디벨로퍼이자 부동산재벌)라는 수식어가 붙은 것도 그 뒤부터다. 이때가 1997년 여름.

그리고 2003년 여름, 또 다른 디벨로퍼가 등장했다. 분양사기극으로 세상을 한창 떠들썩하게 만든 굿모닝시티의 윤창렬씨. 그도 디벨로퍼다. 다만 실패한 디벨로퍼일 뿐이다. 부동산 개발 시장에서야 이미 널리 퍼진 말이지만 일반인한테는 아직 낯선 디벨로퍼의 세계가 굿모닝시티 사건을 계기로 새삼 주목받고 있다. 돈 한푼 없이 수천억원대의 부동산 개발 사업을 진행한다？ 한건만 잘 터뜨리면 로또 당첨금보다 더 큰 대박을 낳는다？ 한편으로는 대박의 꿈이, 또 한편으로는 굿모닝시티처럼 잘못 걸려들어 또 다른 분양 피해자가 될 수 있다는 우려가 디벨로퍼를 둘러싼 관심의 한복판을 교차한다.

사진/ 성공하면 대박이지만 실패하면 사기꾼 소리를 듣기 십상인 것이 디벨로퍼다. 분양사기극으로 끝난 동대문의 대형 복합쇼핑몰 굿모닝시티.(김진수 기자)

부동산 개발업자인 디벨로퍼는 흔히 ‘시행사’라고 불린다. 땅 확보, 자금조달, 분양 마케팅까지 개발 과정을 책임지고 기획하는 부동산 개발 전문가다. 아무도 눈여겨보지 않던 땅에 디벨로퍼의 손이 가 닿으면 가치가 치솟고 황무지가 금싸라기 땅으로 변한다. 한마디로 마술사 같은 미다스의 손을 갖고 땅을 주무르는 사람들이다. 좋게 말하면 ‘갯벌에 묻혀 있는 진주’를 알아보는 남다른 눈을 갖고 “땅에 숨결을 불어넣는 작업”이다. 하지만 동시에 맨땅에 헤딩하는, 약속된 미래가 없는 위험한 도전이기도 하다.

서울 시내에 여기저기 널려 있는 주상복합아파트, 오피스텔, 대형 쇼핑몰 공사장을 가보면 땅 주인이 직접 개발하는 곳은 거의 없다. 대부분 디벨로퍼들이 사업을 진행한다. 공사현황판마다 시공사와 시행사가 나란히 적혀 있고 분양광고에도 시공사와 시행사가 따로 등장한다. 경제신문에 실리는 신설법인들을 보면 ‘○○개발’ ‘○○투자자문’이란 간판을 내건 회사가 여럿 눈에 띄는데 십중팔구 사업목적에 부동산 개발을 넣은 시행사들이다. 바야흐로 디벨로퍼들이 부동산 개발을 주도하는 시대가 온 것이다.

디벨로퍼들은 과연 어떤 사람들일까？ 국내에서 활동하는 디벨로퍼는 복덕방 주인에서부터 대형 디벨로핑업체까지 줄잡아 2만여명에 이른다고 한다. 부동산공인중개사처럼 무슨 자격증이 따로 있는 것도 아니다. 명함에 ‘○○부동산컨설팅’이니 ‘○○시행’이니 써붙여 다니면서 부동산 개발사업에 나서고 있다면 다들 디벨로퍼다. 자기 돈 한푼 없이 입만 가지고 일하는 사람도 숱하게 많다. 전문성을 갖추고 지속적으로 개발사업을 벌이는 진정한 디벨로퍼는 극소수에 불과하다. 몇년째 디벨로퍼 명함을 들고 다녀도 개발 프로젝트를 단 한건이라도 성사시킨 디벨로퍼는 손에 꼽을 정도다. “성공하면 대박을 터뜨릴 수 있지만 실패하면 사기꾼이나 브로커 소리를 듣기 십상”인 직업이 디벨로퍼다.

국내 디벨로퍼의 대표주자들

국내 디벨로퍼의 대표주자로는 신영 정 사장과 ‘도시와사람’ 김한옥 사장, ‘P&D’ 김병석 사장 등이 꼽힌다. 부동산중개업 등을 하며 20여년간 부동산 업계에서 잔뼈가 굵은 정 사장은 현장감각과 노하우를 바탕으로 디벨로퍼의 세계를 개척해왔다. 김한옥 사장은 나산건설에 있을 때 오피스텔 ‘미시 860’을, 97년에는 분당의 ‘청구 오딧세이’를 잇따라 성공시킨 경험을 발판으로 따로 독립해 99년 ‘도시와사람’을 차렸다. 분당의 주상복합아파트인 ‘미켈란쉐르빌’과 싱글족 전용 오피스텔인 ‘모스’ 브랜드가 그의 또 다른 작품이다.

사진/ 디벨로퍼의 성공신화는 ‘초기 100％ 분양’으로 대표되는 ‘분양신화’라고 할 수 있다. 한 주상복합 아파트 모델하우스에 몰려든 청약자들.(김진수 기자)

나산 시절부터 김한옥 사장과 함께 일했던 김병석 사장은 2001년에 ‘P&D’를 설립한 뒤 강남 한화 오벨리스크를 1주일 만에, 삼성동 두산위브센티엄을 단 3시간 만에 분양을 끝내는 경이적인 기록을 세우며 화려하게 등장했다. ‘고참’ 디벨로퍼들은 단순 시공을 벗어나 부동산 직접개발까지 손을 뻗쳤던 대우건설, 나산건설, 청구산업개발의 개발파트에서 오랫동안 몸담았던 사람들이 주류를 형성하고 있다. 외환위기 이후 건설사들이 줄줄이 부도를 맞으면서 바깥으로 흩어져 나온 사람들이 디벨로퍼로 변신한 것이다. 그린벨트를 헐값에 산 뒤 정치인이나 공무원 등을 동원해 조금씩 풀어가며 개발사업을 하던 옛 몇몇 대형 건설회사들은 소박한 의미에서 초창기 디벨로퍼였다고 할 수 있다.

흥미로운 건 몇해 전부터 부동산 개발 시장에서 큰손으로 등장한 군인공제회도 대형 디벨로퍼에 속한다는 점이다. 윤창렬씨도 자금난에 빠지자 군인공제회로부터 1천억원대의 대출을 받으려고 시도했던 것으로 알려진다. 주상복합아파트 ‘경희궁의 아침’(광화문), ‘여의도 리첸시아’, 옛 마포고교 터에 짓는 오벨리스크 등이 군인공제회의 작품이다. 군인공제회 조정재 건설사업부장은 “수천억원을 동원할 수 있는 막강한 자금력이 있기 때문에 금융기관에서 프로젝트 파이낸싱을 할 필요가 없다는 게 우리의 강점”이라고 했다.

대박의 꿈을 좇는 디벨로퍼가 급부상하자 ‘신참’ 디벨로퍼들도 개발시장에 대거 뛰어들기 시작했다. 좋은 아이디어와 좋은 땅만 선점하고 있으면 여기저기서 자금을 끌어들여 한방을 터뜨릴 수 있다는 기대에 부푼 젊은 개발업자들이 난립하기 시작한 것이다. 분양사기극으로 끝난 굿모닝시티 윤창렬씨도 그런 디벨로퍼 대열에 있던 한명이었다. 자본금 1억원에 불과한 건설업자 홍원표(에이치원개발 회장)씨가 배짱 좋게 남의 돈 100억원을 끌어들여 벌인 1조원 규모의 초대형 분당 파크뷰 사업 특혜분양 사건도 이런 축에 속한다.

정교한 파이낸싱 기법을 터득하는 등 이론으로 무장한 명문대 출신 엘리트 여럿도 디벨로퍼 대열에 가세하고 있다. 김아무개(38)씨는 삼성그룹에서 일하다 그만두고 디벨로퍼의 세계에 뛰어든 사례. 그는 “디벨로퍼로서 성공할 가능성은 적어도 1천명 중 1명 꼴로, 로또 당첨보다 높은 편이다. 한건만 성공하면 최하 몇십억원에서 잘하면 몇백억원은 떨어진다. 자기 밑천 한푼 없어도 사업을 할 수 있다”고 말했다.

사진/ 부동산 개발사업은 ‘정교한 투자’이기도 하다. 이론으로 무장한 젊은 디벨로퍼 중 상당수가 건국대 부동산학과 출신들이다. 건대 부동산대학원(오른쪽)과 수업장면(왼쪽).(김진수 기자)

007작전 뺨치는 ‘땅 매입’

그는 아직 프로젝트를 한건도 성사시키지 못한 채 고전을 거듭하고 있다. 또 다른 디벨로퍼 김아무개(40)씨는 다니던 종금사가 정리되자 금융권 경험과 인적 네트워크를 바탕으로 디벨로퍼의 길에 뛰어들었다. 서울대 출신 샐러리맨 5명이 한팀을 꾸려 다들 집을 담보로 잡고 2억∼3억원씩 투자해 물적 기초를 마련했다. “나는 자금을 담당하고, 법대 출신이 사업부지에 대한 법적 하자 여부를 맡고, 건설회사에서 오래 근무한 선배는 시공회사 선정을, 무역회사에서 근무하던 다른 친구는 기획을 맡았죠.” 이 팀은 두번의 실패를 겪고 지금은 도심에 전문 쇼핑몰을 만드는 작업을 진행 중이다. 김씨는 “현재 땅을 확보하는 막바지 작업이 진행 중인데 우리 팀이 서울대 출신들이라고 하니까 지주들이 ‘정말이냐’며 졸업증명서를 요구해 다 떼줬다. 땅값 500억원과 공사비, 각종 세금을 빼고 나면 순수익이 200억원 남짓 될 것 같다”고 들뜬 목소리로 말했다.

부동산 개발 사업에서 시행사와 시공사가 뚜렷이 분리된 건 외환위기 이후부터다. 예전에는 재벌계열 종합건설회사들이 땅도 사고 금융권에서 돈을 끌어들여 개발을 주도했다. 하지만 대기업 부채비율 200% 이하 축소 조처로 은행 돈을 꿔서 땅을 사기도 어렵게 됐고, 보유하고 있던 비업무용 부동산을 앞다퉈 매각해야만 했다. 이렇게 기업구조조정 매물로 급하게 나온 물건들을 싼값에 사들일 수 있었던데다 부동산 경기까지 활황세를 타 디벨로퍼들이 활약할 수 있는 조건이 형성된 것이다. 오히려 외환위기 이후 죽을 쑤면서 일감에 목마르던 건설업체들이 디벨로퍼가 물고 오는 개발 프로젝트를 덥석 받을 정도로 사정이 완전히 뒤바뀌었다.

신영 정춘보 사장은 “부동산 개발 사업은 주식시장과 제조업에 버금가는 가치와 규모를 가진 엄청난 산업이다. 과거에는 재벌 건설업체들이 모든 개발사업을 주물렀는데 좋은 아이디어를 가진 디벨로퍼가 있어도 돈이 없어서 개발에 접근하기 어려웠다. 그런데 이제 사정이 달라졌다. 이익이 있는 곳으로 돈이 몰리면서 디벨로퍼도 얼마든지 파이낸싱을 할 수 있게 됐다”고 말했다.

디벨로퍼의 개발사업은 어떤 메커니즘으로 진행되는 것일까 사업을 들여다보면 아슬아슬한 줄타기의 연속이다. 부동산 개발 사업은 부가가치를 창출하는 종합공정인데 △땅을 지주들한테 매입하는 ‘지주작업’ △건축허가 △자금조달을 위한 프로젝트 파이낸싱 △분양마케팅 등 풀어나가야 할 일이 한두가지가 아니다. 한 군데라도 틀어지면 일이 꼬이게 마련이다. 우선 사업부지 매입조차 채 끝나지 않은 상태에서 분양공고를 내는 게 관행처럼 돼 있다. 계약금의 10%만 내고 땅 매입계약서를 작성한 뒤 땅 주인들한테 받은 토지사용승인서를 들고 시공사들을 찾아다니며 손잡고 같이 해보자고 제안한다. 은행에서 자금을 조달하려면 시공사의 지급보증이 있어야 하기 때문이다. 동시에 건축 인·허가 절차를 함께 밟는데, 굿모닝시티처럼 건축 허가가 나기도 전에 시공사와 가계약을 맺고 분양에 들어가는 일도 비일비재하다. 사업승인 심사서류만 행정관청에 집어넣고 말뚝 박고 담장만 둘러친 채 사전 분양에 들어가는 것이다.

땅 매입은 007작전을 뺨칠 정도의 극비로 진행된다. 변변한 팀 없이 개인플레이하는 ‘땅꾼’들이 돈이 될 만한 땅을 물어오면 디벨로퍼가 사업성을 따진 뒤 이거다 싶으면 즉각 지주작업에 나선다. 한 덩어리의 사업부지 안에 필지마다 지주가 여러 명으로 흩어져 있을 때가 가장 어렵다. 지주 설득을 위해 땅 주인들의 온갖 경조사를 찾아다니면서 인간적 신뢰를 쌓으며 공들이는 디벨로퍼들도 있다. 그런데 지주들끼리 잘 모르도록 은밀히 여러 사람을 중간에 집어넣어 땅을 매입한 뒤 조용히 한날 한시에 동시계약을 맺어야 한다. 그 땅에 시행사들이 입질을 시작했다는 소문이 돌면 금방 땅값이 천정부지로 뛰고, 돈을 더 내놓으라는 지주들의 떼쓰기에 휘말려들기 십상이기 때문이다. 핵심부지는 평당 100만원에 사들였는데 자투리땅을 평당 500만원에 줘야 하는 어처구니없는 일도 생긴다.

버티는 지주는 조폭으로 손봐준다？

그래서 생긴 것이 이른바 ‘토지규합회사’다. 사업부지 안에 있는 땅 주인들한테 토지를 사들여 한꺼번에 모아주는 일을 전담하는 조직인데, 이처럼 디벨로퍼의 세계도 분업 시스템으로 바뀌고 있다. 물론 버티는 지주를 해결하기 위해 때로는 조폭을 동원하기도 한다.

조폭은 디벨로퍼끼리의 과도한 경쟁을 정리하는 데도 개입한다. 무슨 말일까？ 똑같은 사업부지에 여러 명의 디벨로퍼들이 한꺼번에 뛰어드는 일도 있는데, 각자 땅의 일부를 사들이면서 분양공고도 따로 낸다. 동일한 사업부지, 그것도 남의 땅을 놓고 봉이 김선달 식으로 여러 디벨로퍼들이 경쟁하면서 사업을 추진하는 것이다. 결국 나중에 교통정리해 사업을 한쪽으로 몰아주는 힘이 필요하게 되는데, 그 역할을 하는 세력이 조폭이다. 디벨로퍼의 그늘에는 항상 ‘돈과 힘의 논리’가 지배한다. 굿모닝시티에서도 분양대금 중 막대한 돈이 조직폭력배와 사채업자들한테 흘러들어갔다.

남의 돈을 끌어들이는 파이낸싱도 성공과 실패를 판가름짓는 관건이다. 파이낸싱을 통해 돈을 빌릴 수 있어야 남은 부지를 매입해 사업을 착착 진행시킬 수 있다. 차입금은 나중에 분양대금이 들어오면 즉시 갚는 조건을 붙인다. 요즘은 의심스런(？) 디벨로퍼들이 하도 설치고 다니면서 개발 리스크가 커진 바람에 은행권에서 이름값 하는 디벨로핑 업체 외에는 좀체 파이낸싱을 해주지 않는다고 한다. 한 디벨로퍼는 “제도권 금융기관에서 파이낸싱을 일으킬 수 있다면 개발사업은 땅 짚고 헤엄치는 장사”라고 말했다. 제도권 금융기관에서 돈을 조달하기 어렵게 되면 갈 곳은 뻔하다. 사채를 끌어다 쓰거나 전주를 찾아가는데, 이 과정에서 또다시 조폭이 끼어들기도 한다. 속칭 ‘스폰서’로 불리는 전주는 얼굴을 전혀 드러내지 않는다. 다만 전주가 내놓는 돈은 대개 1년 뒤 원금의 2배를 주기로 약정하는 ‘더블자금’이다. 삼성그룹에서 일하다 디벨로퍼로 변신한 김아무개씨는 “신림동 주변에 땅이 나왔는데 상가를 분양하면 150억~200억원은 족히 남길 수 있어 보였다. 이른바 ‘완빵’(단박에 분양성공) 확률이 높은 물건이었다. 30억원 정도를 동원할 수 있는 전주를 찾았는데 분양 뒤 성공사례로 더블(60억원)을 주기로 했다”고 말했다.

‘꿈이여 다시 한번’은 없다

사진/ 부동산 개발사업은 처음부터 끝까지 아슬아슬한 줄타기의 연속이다. 특혜분양과 용도변경 의혹으로 세상을 시끄럽게 했던 분당 파크뷰.(한겨레 김종수 기자)

좀체 팔릴 것 같지 않은 상품을 팔리도록 만들고, 하룻만에 100% 분양이라는 놀라운 기록을 세우는 분양의 마술사도 디벨로퍼 세계의 한 축을 맡는다. 디벨로퍼의 성공신화는 어찌 보면 ‘초기 100% 분양’으로 대표되는 ‘분양신화’라고 할 수 있다. 굿모닝시티 역시 분양대행료로 500억원을 쏟아붓는 등 분양에 사활을 걸었다. 디벨로퍼들은 초기 분양이 60∼70%에 이르면 사업이 굴러갈 수 있다고 말한다. 물론 분양만 전문대행하는 업체들도 따로 있다. 이런 분양대행사들은 나름대로 고정고객 명단을 확보하고 있는데, 프리미엄을 노리는 복부인 등 돈놓고 돈먹겠다는 ‘투자자’가 대부분이다. ‘프리미엄 1억원 이상‘이나 ‘마감 임박’ 등 흡인력 있는 광고문구를 앞세워 선착순 분양에 나서면서, 뒤로는 고정고객들한테 선분양하면서 분양률을 높인다. 상가분양 때마다 분양가 할인 등 특혜분양 시비가 벌어지는 것도 이 때문이다.

그렇다면 디벨로퍼들의 수익은 얼마나 될까？ 일반적으로 아파트는 분양대금의 10%, 오피스텔·주상복합아파트는 14%, 상가는 16% 정도를 평균 개발수익으로 잡는 것으로 알려진다. 상가는 분양 위험이 큰 만큼 성공하면 수익도 크다.

몇년째 한건의 프로젝트도 못한 군소 디벨로퍼들이 허다하지만, 이들의 꿈은 지속된다. 부동산은 워낙 덩치가 커서 ‘기획’을 잘해 단 한번만 성공하면 평생 먹고살 돈이 남는다는 유혹 때문이다. 그래서 대다수 디벨로퍼에게는 오로지 ‘한탕’만 있을 뿐 제2의 대박을 추구하는 ‘꿈이여 다시 한번’은 찾아보기 어렵다. 정춘보·김한옥·김병석 사장 등 진정한 의미의 전문 디벨로퍼들만이 미다스의 신화를 거듭 창조해나갈 뿐이다. ‘도시와사람’ 김 사장은 “부동산 경기가 한창 좋을 때는 땅만 갖고 사업을 시작해도 투자자들이 난리칠 정도로 덤벼들어 금방 분양이 끝난다”며 “한두해 전부터 부동산 경기가 뜨면서 경험도 없이 달랑 땅 하나만 가진 사람들이 뛰어들어 시장을 흐려놓고 사고치는 일이 일어나고 있다”고 안타까워했다.

디벨로퍼의 전성시대는 부동산 경기가 대활황을 보인 2001년과 지난해였다. 그러나 이제 시장은 갈수록 나빠지고 있다. 개발할 수 있는 노른자위 땅도 거의 없고, 디벨로퍼들이 난립하면서 대박 확률도 떨어지고 있다. 게다가 부동산 경기까지 위축 조짐을 보이면서 ‘시련의 계절’이 오고 있다고 한다. 시장이 어려워질수록 굿모닝시티처럼 일확천금을 좇다 로비와 사채, 조폭까지 동원하면서 사기극으로 치닫는 ‘수많은 윤창렬’이 나타날 가능성도 높아진다.

김의겸 기자 kyummy@hani.co.kr
조계완 기자 kyewan@hani.co.kr