회장님의 꿈★은 이루어진다

제2롯데월드는 정말 돈이 안 되는 ‘오너의 꿈’일까…
져도 괜찮지만 이기면 ‘대박’인 ‘꽃놀이패’였네

서울 송파구 신천동 29번지. 신격호 롯데그룹 회장의 오랜 꿈이 담겨 있다는 8만7770.3㎡의 땅이 있다. 112층 555m 높이의 제2롯데월드를 짓겠다는 꿈. 이 ‘대역사’에 대해 롯데물산 관계자는 “앞으로 10년 동안 적자를 보겠지만, 회장님의 추진 의지가 워낙 강하다”고 설명했다. 돌아보면 회장님의 ‘꿈’은 지난 세월 부동산 투기 논란, 교통·환경 재앙에 대한 경고, 안보 위협론 등 진보·보수를 가리지 않고 쏟아지는 포화 탓에 이뤄지지 못했다. 그러나 ‘경제를 살리겠다’는 구호 아래 토목국가 지향의 보수 정권이 들어서자 사정은 달라졌다. 안보를 중시하는 전통 지지층을 외면하면서까지 신 회장의 꿈에 힘을 실어주고 있기 때문이다.

15년째 터닦이 공사가 벌어지고 있는 서울 송파구 신천동 제2롯데월드 부지 모습. 한겨레 박종식 기자

1993년 소송전 승리는 사돈의 힘?

롯데 쪽은 세계적인 관광명소를 만들겠다는 일념으로 15년째 초고층 건축을 추진해왔다고 말한다. 롯데그룹은 지난 1995년 100층 402m 높이로 제2롯데월드를 짓겠다는 도시계획안을 제출했다. 2004년 10월 지구단위계획 변경안을 제출할 때 112층 555m로 규모를 키웠다. 롯데물산 관계자는 “초고층은 평당 건축비가 일반 건물보다 3배 이상 소요되기 때문에, 현재의 초고층 계획으로는 수익을 내기 어렵다”고 말했다. 게다가 그동안 설계비와 기술검토 용역비에만 400억원 이상이 지출됐다고 한다. 롯데의 설명을 곧이곧대로 믿으면, 돈이 안 되는 ‘오너의 꿈’을 이루기 위해 지난한 분투의 세월을 보내왔던 셈이다.

과연 그럴까. 제2롯데월드라는 ‘요지경’을 이해하기 위해 사연 많은 그 땅의 역사를 돌아보면 생각이 달라진다. 롯데에 그 땅은 져도 괜찮지만 이기면 ‘대박’인 싸움판, 그래서 지려고 해도 질 수 없는 싸움판, 바둑으로 치면 ‘꽃놀이패’에 해당했기 때문이다.

애초 서울시가 가지고 있던 땅이 롯데물산주식회사 등에 소유권이 넘어간 시점은 1988년께로 거슬러 올라간다. 당시 그 땅의 매입 가격은 800억원대였다. 롯데는 이곳에 호텔, 백화점, 위락시설 등을 갖춘 ‘한국의 디즈니랜드’를 세우겠다고 밝혔으나, 교통 및 환경 문제 등을 이유로 사업승인을 받지 못했다. 63빌딩의 2배 남짓한 높이까지 건물을 지어 랜드마크를 만들겠다는 신 회장의 꿈은 당시로선 무리였나 보다. 그리고 1990년 5월8일 롯데의 부동산 투자는 ‘핵폭탄’을 맞게 된다.

1980년대 말~1990년대 초 한국 경제는 부동산 투기로 몸살을 앓고 있었다. 1986년부터 3년간 우리나라는 국제금리·기름값·원자재값의 ‘3저 시대’를 맞아 330억달러의 국제수지 흑자를 냈다. 곳간이 넘치게 된 기업들은 부채 상환이나 기술개발 대신 100억달러 정도를 부동산에 쏟아부었다. 거품은 한없이 부풀어올랐고, 거품을 타고 오를 수 없었던 서민들의 좌절감은 잇따른 자살 사건 등 극단적인 방식으로 표현됐다. 노태우 정부의 경제 관료들은 세금으로 부동산 투자 과열을 잡겠다고 나섰다. 토지초과이득세, 종합토지세 같은 것들이 이때 도입됐다. 그리고 재벌의 비업무용 부동산 매각 조처를 취했다. 바로 1990년의 ‘5·8 부동산 조치’다.

롯데그룹은 제2롯데월드 터를 팔게 되면 400억원대의 세금에 그동안의 이자 비용까지 물어 손실이 크다고 울상을 지었다. 그러나 1991년 당시 공시지가만 3700억원에 이르렀으니 ‘엄살’이 심했다고 할 만하다. 이후 롯데는 이 땅이 “비업무용 부동산이 아닌데도 비업무용으로 잘못 판정됐다”고 주장하며 소송전에 돌입했고, 김영삼 대통령이 집권한 1993년엔 승소판결을 받아내게 된다. 당시 김 대통령의 둘째며느리(김현철씨 부인)가 김웅세 롯데그룹 사장의 외동딸이라는 묘한 상황이 사람들의 입길에 오르내리기도 했다. 롯데는 환란 직후인 1998년 5월 36층 143m 높이까지 지어도 좋다는 건축허가를 얻게 된다.

롯데 총괄사장 된 이 대통령 대학 친구

잠깐 ‘수위’가 낮아졌던 신격호 회장의 꿈은 2000년대 들어 다시 더 높은 하늘을 향한다. 롯데는 2004년 10월 지상 112층, 지하 5층의 555m짜리 건물을 짓겠다는 지구단위계획 변경안을 송파구에 제출했다. 2006년 2월엔 이 변경안이 서울시 도시건축공동위원회를 통과했다. 그러나 석 달 뒤 국방부(공군)가 행정협의조정 신청을 내면서 건축허가 관련 절차는 미뤄지게 된다.

그런데 롯데는 제2롯데월드의 좌절 속에서도 적지 않은 전리품을 챙겼다. 토지대장을 떼어보면, 2004년 1월 ㎡당 1200만원이던 해당 부지의 공시지가는 2006년 1월엔 1580만원, 현 정부가 들어선 2008년 1월엔 2600만원이 된다. 신 회장의 꿈이 좌절을 거듭하는 동안, 땅값은 현기증 나게 치솟은 셈이다.

이상희 국방부 장관(오른쪽)과 이계훈 공군참모총장이 지난 1월12일 국회 국방위에 나와 제2롯데월드 건립 문제와 서울공항 활주로 변경 문제에 대한 의원들의 질문에 답변하고 있다. 한겨레 강재훈 기자

롯데그룹의 ‘꽃놀이패’는 올해 들어 새로운 국면을 맞고 있다. 지난 15년 동안 초고층 제2롯데월드를 짓는 데 최대 걸림돌이었던 군이 태도를 바꾸었기 때문이다. 징후는 지난해부터 나타났다. 지난해 4월28일 열린 1차 ‘투자 활성화와 일자리 확대를 위한 민관합동회의’ 자리로 돌아가보자. 당시 조석래 전국경제인연합회 회장은 사돈인 이명박 대통령에게 “제2롯데월드 건설을 허용해달라”고 건의했다. 이상희 국방부 장관은 “112층짜리 건물이 서면 외국 귀빈을 태운 대형 항공기가 서울공항을 이용할 때 위험할 수 있다”고 반대론을 폈지만, 이 대통령은 “인천이나 김포공항을 이용해도 되는 것 아니냐”고 ‘명쾌한 해법’을 제시했다.

국방부도 움직였다. 국방부는 지난 1월7일 조중표 국무총리실장 주재로 열린 행정협의조정위원회 실무위원회에서 서울공항 활주로 방향을 3도 조절하는 방안을 제시했다. 국방부 관계자는 “롯데와 공군이 활주로 재포장, 항법 장비 보강 등 필요한 실무기술 협의 결과를 문서로 작성하면, 행정협의조정위 본회의에서 최종안을 작성할 계획”이라며 “협의가 잘 풀리면 앞으로 한 달 안에 최종안을 만들 수 있을 것”이라고 밝혔다. 같은 날 이재명 민주당 부대변인은 “제2롯데월드는 이명박 대통령이 취임하고 이 대통령의 대학 친구 장격작씨가 롯데 총괄사장이 되면서 사실상 확정된 것이었다”는 논평을 냈다.

불똥은 두 갈래로 튀었다. 첫 번째는 군과 보수 진영 내부의 반발이다. 성우회를 비롯한 예비역 단체들은 제2롯데월드를 허용하면 안 된다는 입장을 밝히고 나섰다. 서울공항은 유사시 수많은 전투기들이 긴급 발진하는 곳인데, 거대한 말뚝을 세워놓으면 전쟁 대응력이 떨어지게 된다는 걱정이다. 두 번째는 인근 성남시 주민들과의 형평성 논란이다. 한나라당 내부에서는 제2롯데월드 신축을 둘러싼 찬반론이 무성하고, 이참에 수도권 군사규제를 풀어버리자는 ‘과격한’ 제안도 나온다.

“이참에 수도권 군사규제를 풀어버리자”

롯데는 제2롯데월드의 건축 비용과 주변 교통 개선 비용을 포함한 총공사비를 1조7천억∼2조원으로 추산하면서, 공사 중에 연인원 250만 명, 완공 뒤에는 2만3천 명의 상시 고용이 이뤄질 것이라고 자신한다. 이런 경제효과는 아직 미지수지만 제2롯데월드가 부르는 땅값의 마술은 지금도 ‘약발’이 통하고 있다. 한동안 급락하던 인근 송파구 재건축 아파트의 3.3㎡당 매매가는 최근 2700만원 선을 회복했다. 정부가 최근 강남3권 투기지역·투기과열지구 해제를 비롯한 부동산 규제 완화를 추진하고 있지만 쉬 결론을 내지 못하는 이유가 제2롯데월드 주변 집값이 들썩이기 때문이라는 분석도 나온다.

흥미로운 것은 롯데가 15년 동안 터닦이를 진행하면서 주변의 땅값을 끌어올렸지만, 정작 자신은 ‘절세 효과’를 누렸다는 점이다. 한 롯데그룹 관계자는 “재산세나 종부세를 매길 때 텅 빈 나대지는 비업무용토지이지만, 터닦이를 진행하면 업무용으로 인정돼 세금부담이 줄어드는 게 사실”이라고 말했다. 제2롯데월드 건축이 몇 년 미뤄진다해도 지금 같은 땅값 오름세만 계속되면 롯데로서는 손해볼 것 없는 장사인 것이다. 또 초고층 건축의 길이 뚫린다면, 강북과 강남을 굽어볼 수 있는 전망에다 좋은 상권까지 갖춘 랜드마크 건물을 갖게 될 것이다. 윤순철 경실련 시민감시국장은 “개발이익 환수 장치나 도시 전체에 끼칠 파장에 대한 논의는 사라진 채 재벌에 특혜를 주고 있다”면서 “정부가 기업들의 이익을 챙기다 보니 이젠 국가안보에까지 손을 대고 있는 상황”이라고 비판했다.

쟁점1: 개발비용 환수와 교통 재앙
저탄소 녹색성장과 거꾸로

제2롯데월드 초고층 건립은 막대한 개발이익을 불러온다. 롯데그룹에서는 서울시 교통영향심의위원회를 통과하기 위해 650억원대의 기부체납을 하기로 했으며, 본격적인 건설이 시작되면 수도권정비계획법에 따라 과밀부담금 600억~700억원을 또 내야 한다. 그러나 전문가들과 시민사회 진영에서는 롯데가 15년간 터파기 공사를 진행하는 동안에 오른 땅값에만 견줘봐도 이는 미미한 수준이며, 앞으로 닥칠 교통·환경의 ‘재앙적 상황’을 타개하기엔 턱없이 모자란 액수라고 지적한다.
먼저 심각한 문제는 대규모 토지개발에 대한 개발이익 환수 장치가 사실상 전무하다는 점이다. 현행 개발이익 환수에 관한 법률은 개발사업자가 택지개발, 도심 재개발, 공업·관광·유통단지 조성 등에 나설 때 정상적인 땅값 상승분을 초과한 개발이익의 25%를 개발부담금으로 납부하도록 하고 있다. 부담금 비율도 미미하지만, 제2롯데월드를 비롯해 최근 쏟아지는 초고층 건물들의 경우는 아예 적용 대상도 아니다. 변창흠 세종대 교수는 “영국은 소유권과 별도로 개발권을 공유화하고, 프랑스는 엄격한 개발밀도 상한제를 적용하고 있다”며 “최근 국내에서는 세계 10위권에 든다는 초고층 빌딩 6~7개의 건설이 추진되고 있지만, 개발을 제한하거나 개발이익의 사적 독점을 막을 장치가 없는 형편”이라고 지적했다.
도시공학이나 교통·환경을 고려할 때 555m 건물의 등장이 주변 환경을 심각하게 파괴할 것이라는 우려도 높다. 환경운동연합의 여명철 시민참여국장은 “제2롯데월드 터 인근인 잠실역 주변은 현재도 출퇴근 시간의 대표적 상습 정체 구간인데, 초고층 건물이 들어서면 교통 재앙이 닥칠 것은 불 보듯 뻔한 일”이라며 “사업 시행 주체가 돈을 대면서 교통영향평가를 받는 현 시스템에서는 그 결과를 신뢰하기 힘들다”고 지적했다. 그는 또 “제2롯데월드는 유리벽으로 치장한 ‘커튼월’ 방식의 건축물이라 난방 효율이 떨어지고 인근 교통정체가 심해지면 배기가스 배출이 늘어난다”며 “현 정부가 내세우는 저탄소 녹색성장과도 완전히 거꾸로 가는 건축물”이라고 비판했다.

쟁점2: 활주로 3도 틀기
쉬우면 왜 여태 안 했나

현재 국방부와 공군은 서울공항의 동쪽 활주로 각도를 3도 조정하면 제2롯데월드 건립이 가능하다는 입장이다. 그렇게 쉬운 일이라면, 15년 동안 초고층 건축을 막아온 군 당국은 기업 이익을 침해하며 떼를 써왔다는 것일까. 그렇지 않다. 참여정부에서도 이런 방안을 검토했으나 불가하다는 결론을 내렸기 때문이다.
참여정부 초기 국가안보회의 사무차장을 지낸 이종석 세종연구소 연구위원은 최근 “2003년 노무현 대통령의 지시로 공군이 가능한 기술적 방안을 하나하나 다각도로 검토했다”며 “이번에 국방부가 밝힌 활주로 각도를 3도 조정하고 안전 장비를 보강하는 방안도 당연히 깊이 있게 검토했으나, 결국 그 방안으로는 항공기 안전을 보장할 수 없다는 결론을 내렸다”고 말했다. 당시 노 전 대통령은 제2롯데월드가 들어서면 2만8천 개의 일자리가 창출된다는 보고를 받고, 초고층 건설을 풀어주는 방안을 적극 찾아보라고 지시했다.
이 검토 작업에 직접 참여했던 한 예비역 장성도 “이한호 당시 공군참모총장이 3개월의 검토 시간을 달라고 요청해 태스크포스팀을 만들었고, 이후 정밀 검토한 결과 (활주로 각도 조정 방식으로는) 안전을 확보할 수 없다고 보고했다”고 말했다. 이 예비역 장성은 또 “현 정부로 바뀐 지난해 8월께 김은기 전 공군참모총장이 백두·금강 정찰기 기지 이전, 대통령 전용기 기지 이전 등 여러 조건이 전제돼야 제2롯데월드 건립이 가능하다는 조건을 달았다가 청와대에 미운털이 박혀 이계훈 현 총장으로 교체됐다”고 설명했다. 이한호 전 총장은 지난해 한 언론과의 인터뷰에서도 “제2롯데월드는 내가 작전참모부장·참모차장·참모총장을 지낼 때도 다뤘던 문제인데, 그때의 결론도 ‘안 된다’였다”면서 “지금 공군은 말을 하고 싶어도 못하는 처지”라고 밝힌 바 있다.
한편 이런 지적에 대해 국방부 관계자는 “2003년엔 각도 조정 등 구체적 검토까지 들어가지 않았던 것으로 안다”고 말했다.

쟁점3: 성남 주민 반발
재벌에겐 555m, 시민에겐 45m
정부가 제2롯데월드 신축을 사실상 허용하면서 경기 성남시 주민들과의 형평성을 놓고 논란이 일고 있다. 한나라당 내부에서는 수도권 군사 규제를 일괄 검토해 풀어버리자는 ‘과격한’ 제안까지 나온다. 민심이 두려운 것일까, 아니면 이참에 지역민들의 민원 사안들을 ‘원샷’에 해결하려는 것일까.
‘성남시 재개발 및 서울공항 문제 해결을 위한 범시민대책위원회’는 지난 1월8일 긴급 기자회견을 열어 “사기업의 이윤은 보장해주고, 35년 동안 고도제한 피해를 감내한 성남 시민은 희생시키는 정부의 이번 결정이 심히 유감스럽다”고 주장했다. 대책위는 앞으로 서울공항 주변에서 차량 시위, 풍선 날리기 시위 등 합법적 수단을 총동원한 강력 투쟁을 벌이겠다는 태세다. 재벌그룹한테는 555m짜리 마천루를 허용하면서 성남 시민들에게는 건물 높이를 계속 45m로 제한하라고 하고 있으니 받아들일 수가 없는 것이다.
지역에 연고를 둔 정치인들도 발빠르게 움직였다. 이대엽 성남시장은 같은 날 시청 대회의실에서 긴급 기자회견을 열고 “정부가 사기업에는 특혜를 주고 100만 시민의 어려움을 외면한다면 시민들의 저항은 상상할 수 없을 정도로 확대될 것”이라며 “서울공항 인근 영장산 높이(193m) 이하 정도로 성남시의 고도제한을 완화해달라는 요구가 조속한 시일 내에 받아들여져야 한다”고 말했다. 한나라당의 신상진(성남시 중원) 의원과 민주당 부대변인인 이재명 성남분당갑 지역위원장도 각각 성남 지역 고도제한 문제 우선 해결과 원칙 없는 제2롯데월드 허용 방침 철회 등을 촉구했다.
험악한 분위기를 감지한 한나라당 일각에서는 전국 군사공항 주변의 각종 규제를 일제히 점검·완화하자는 목소리까지 나왔다. 임태희 한나라당 정책위의장은 지난 1월14일 최고중진연석회의에서 “과거에 설정한 (군사시설) 주변 시설이나 작전 수행에 필요한 규제들에 대한 민원이 많다”며 “과도한 규제는 없는지 일괄 검토할 때가 됐다”고 말했다. 앞서 발언에 나선 정몽준 최고위원은 “앞으로 서울공항은 민간과 공동으로 사용하는 것도 검토해봤으면 한다”는 의견을 내기도 했다.

임주환 기자 [e-mail]